Sind in einem Beschluss über die Jahresabrechnung Kostenverteilerschlüssel ausgewiesen, die nicht von einer Beschlussgrundlage gedeckt sind und verstößt dieser zudem gegen das sog. Belastungsverbot, führt dies zu dessen Ungültigkeit.
AG Charlottenburg, Urteil vom 18.07.2023 – 74 C 15/23
Problem/Sachverhalt
Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses. Bei den Klägern handelt es sich um Eigentümer zweier Wohnungen, die sich im Gebäudekomplex der beklagten Eigentümergemeinschaft befinden. In einer ordentlichen Eigentümerversammlung wurde ein Beschluss über die Einforderung der Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung 2020 gefasst. Die Kläger rügten, dass diese Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Konkret wurden in der Jahresabrechnungen unter der Bezeichnung „persönliche Kosten“ Belastungen zulasten der Kläger ausgewiesen, die sich nicht deren Eigentumseinheit zuweisen lassen. Vielmehr müssen diese Kosten -so die Kläger- als Gemeinschaftskosten behandelt bzw. anderen Eigentümer aufgegeben werden. Gegen den Beschluss wandten sich die Kläger im Rahmen einer rechtzeitig erhobenen Beschlussanfechtungsklage.
Entscheidung
Der Beschluss wird als ungültig erklärt und damit der Klage stattgegeben! Der angefochtene Beschluss ist -so das Gericht- deshalb rechtswidrig, weil die im Streit stehenden Handwerkerkosten als „persönliche“ Kosten“ vollständig der Einzelabrechnung der Kläger zugewiesen wurden. Dies stelle eine Abweichung vom allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft dar. So ist dieser so ausgestaltet, dass nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden müsse. Da hiervon abgewichen und Kosten in ihrer Gesamtheit einzelnen Eigentümern aufgegeben wurden, führt dies zu einem Widerspruch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die beklagte Eigentümergemeinschaft habe nicht darlegen können, dass eine rechtliche Grundlage für eine Abwälzung von Kosten auf die Kläger existiere. So handelte es sich um Abdichtungsarbeiten am Fenstereinstand und daher um Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Nach der Neufassung des § 28 WEG genügt es für den Erfolg einer Anfechtungsklage zwar nicht mehr, dass lediglich Teile des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung fehlerhaft sind. Vielmehr muss sich dieser Fehler auch auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers ausgewirkt haben. Dies ist ausweislich der Urteilsbegründung des Gerichts in der streitigen Konstellation aber der Fall. So hätte die Abrechnungsspitze für die betroffene Wohnung aus dem Wirtschaftsjahr 2020 eine geringere Nachzahlung ergeben, wenn die Kosten aus der einschlägigen Rechnung ordnungsgemäß nach Miteigentumsanteilen abgerechnet worden wären. Ebenso widersprach der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, da offenbar bereits von der Verwaltung erstattete Anwaltsgebühren von den Klägern hätten getragen werden sollen. In der Sache handelte es sich jedoch um die Geltendmachung eines Anspruchs aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Die Begründung einer entsprechenden originären Zahlungspflicht der Kläger durch den angefochtenen Beschluss verstößt gegen das sog., Belastungsverbot“. Der Beschluss war insoweit bereits deshalb unwirksam, weil die Gemeinschaft zur Begründung originärer Zahlungspflichten durch Beschluss absolut unzuständig ist.
Praxishinweis
Vor Beschlussfassung im Zusammenhang mit einer Jahresabrechnung sollte stets geprüft werden, ob für Kosten, die vollständig einzelnen Eigentümern aufgegeben werden, eine ausreichende rechtliche Grundlage vorhanden ist.
Dieser Beitrag ist zuerst erschienen in ibr online .