Vermieter hat Zutrittsrecht bei drohendem Brandschaden!

Hat ein Vermieter nach Feststellung eines Wasserschadens bereits mehrfach Handwerker mit der Behebung des Problems beauftragt, verweigert der Mieter jedoch den Zutritt, muss dieser mit einer zu seinen Lasten ergehenden einstweiligen Verfügung rechnen.

Problem/Sachverhalt

Das Amtsgericht Zossen (Beschluss vom 11.08.2023 – 7 C 99/23) hatte über einen von einer Vermieterin beantragten Erlass einer einstweiligen Verfügung zu entscheiden. Die Vermieterin als Antragstellerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses, in dem die Antragsgegner eine Mietwohnung bewohnten. Mitmieter hatten bereits seit geraumer Zeit Wasserflecken an deren Wänden und Decken festgestellt, die den eindeutigen Rückschluss auf einen Wasseraustritt aus der Wohnung der Antragsgegner zuließen. Mehrfach hatte die Antragstellerin in der Vergangenheit Handwerker mit einer Schadensbehebung beauftragt und zuvor die Antragsgegner hierüber informiert. Wiederholt gewährten diese jedoch den Handwerkern keinen Zutritt. Konkret unternahm die Antragstellerin dreimal den Versuch einer Schadensbeseitigung. Aufgrund des fortgeschrittenen Zeitablaufs und mangels Möglichkeit die Ursache des Wasseraustritts beheben zu können, nahm dieser solche Dimensionen an, dass Wasser gleichsam aus den Deckenbereichen der unter der Wohnung der Antragsgegner liegenden Decken tropfte. Hieraus resultierte eine akute Bedrohungslage, da sich in den betroffenen Decken die u.a. für die Deckenbeleuchtung notwendigen Stromleitungen befanden. Die Antragstellerin befürchtete eine unmittelbare Lebensgefahr für die im Gesamtobjekt lebenden Personen und beantragte vor dem zuständigen Amtsgericht im Wege eines einstweiligen Verfügungsverfahrens die Duldung eines Wohnungszutritts zulasten der Antragsgegner.

Entscheidung

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung der Vermieterin hatte Erfolg! Dieser war nicht zuzumuten, abzuwarten, dass sich die Antragsgegner erst bei Eintritt eines Brandereignisses eines Besseren besinnen. Das zuständige Gericht war davon überzeugt, dass der Vermieterin als Folge ihrer Fürsorgepflicht gegenüber den übrigen, im Objekt befindlichen Mietern ein unmittelbares Handeln ermöglicht werden müsse. Wenngleich dies im Vergleich zu der Sicherstellung der körperlichen Unversehrtheit von untergeordneter Relevanz war, hat die Vermieterin auch nicht sehenden Auges einen Schaden an dem in ihrem Eigentum stehenden Gebäude hinnehmen müssen. Insgesamt war der Vermieterin als Antragstellerin damit nicht zuzumuten, die Reparaturarbeiten bis zu einer Klärung im Rahmen eines Hauptsacheverfahrens zurückzustellen.

Praxishinweis

Mietern ist nicht geraten, ihren möglichweise vorhandenen Missmut den Vermieter in der Weise spüren zu lassen, indem vermieterseits beauftragten Handwerkern der Zutritt verweigert wird. Tun sie dies doch, besteht das Risiko, dass Vermieter auf die Möglichkeit der Einleitung eines einstweiligen Verfügungsverfahrens zurückgreifen, Mieter mittels gerichtlichen Zwangs den zunächst verweigerten Einlass doch gewähren müssen und zudem die durch das Verfahren entstandenen Kosten zu tragen haben. Auch bei mietrechtlichen Streitigkeiten gilt: Es ist weniger schwierig über Probleme zu sprechen als mit ihnen zu leben! Möglichweise lassen sich auf diese Weise kostenintensive Prozesse – sei es auch im Wege des schnellen einstweiligen Rechtsschutzes- vermeiden.

Der Beitrag wurde zuerst veröffentlicht im Immobilien Report Metropolregion Rhein-Neckar Ausgabe 173.