Ende 2023 hat der Bundesgerichtshof eine lange umstritten Frage aus dem Bauträgerrecht entschieden und damit die Rechtslage für Bauträger „verbessert“! Nachdem sich der Erwerber eines Mehrparteienhauses nach dessen Fertigstellung hinsichtlich der vom Bauträger eingeforderten Schlussrate zunächst in zwei Instanzen erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen hatte, entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.12.2023, Az. VII ZR 231/22, dass die aus dem Bauträgervertrag resultierenden (Zahlungs-)Ansprüche einheitlich gemäß § 196 BGB in zehn Jahren verjähren und hob das Berufungsurteil auf, das auf die dreijährige Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB abgestellt hatte.
Sachverhalt
Mit notariellem Bauträgervertrag aus dem Jahr 2013 veräußerte der Bauträger und Kläger zwei Miteigentumsanteile an einem von ihm auf einem im Eigentum des Klägers stehenden Grundstück noch zu errichtenden Mehrparteienhaus. Nachdem die Erwerber und Beklagten bereits die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt hatten, teilte der Kläger mit Schreiben vom 25.11.2014 die „vollständige Fertigstellung“ des Mehrparteienhauses mit und forderte die letzte offene Kaufpreisrate an. Nachdem die Beklagten die Zahlung dieser Rate konsequent verweigerten, wurde im Anschluss an die Durchführung des gerichtlichen Mahnverfahrens und nach Ablauf eines zeitweisen Verjährungsverzichtes, der Rechtsstreit schließlich beim zuständigen Landgericht Heidelberg rechtshängig. Im Prozess erhoben die Beklagten sodann die Einrede der Verjährung. Sowohl das Landgericht Heidelberg als auch das Oberlandesgericht Karlsruhe folgten der Rechtsauffassung der Beklagten und stellten sich auf den Standpunkt, dass auf die Restvergütungsforderung des Klägers die dreijährige Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB anwendbar sei. Bei einem insofern einheitlichen, nicht aufteilbaren Bauträgervertrag stehe weniger die Eigentumsverschaffung als vielmehr die Bauleistung im Vordergrund. Die Bauleistung sei für das Gepräge des Vertrages maßgeblich.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof widersprach der Rechtsauffassung der Vorinstanzen und entschied, dass bei einem Bauträgervertrag eben doch die zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB greife. Auch der Bundesgerichtshof ging davon aus, dass es sich bei einem Bauträgervertrag um einen einheitlichen Vertrag handele, der sowohl aus werkvertraglichen Elementen (Bauleistungen) als auch aus kaufrechtlichen Elementen (Grundstückserwerb) bestehe. Eine Aufteilung sei ohne vertragliche Abrede nicht möglich, sodass alle Ansprüche aus dem Bauträgervertrag nur einheitlich verjähren könnten. Anders als die Vorinstanzen sah der Bundesgerichtshof jedoch nicht, dass die Bauleistungen wirtschaftlich im Vordergrund stehen würden. Vielmehr stelle § 196 BGB gegenüber der verjährungsrechtlichen Grundnorm des § 195 BGB eine diese verdrängende und damit vorrangige Spezialvorschrift dar. Schließlich sei regelmäßig in der Eigentumsverschaffung an dem Grundstück, zusammen mit dem Eigentum an dem zu errichtenden Bauwerk, das wesentliche Interesse des Erwerbers zu sehen. Ohne das Eigentum an dem Grundstück sei nämlich auch das jeweilige Bauwerk ohne nachhaltigen Wert für eben diesen.
Praxishinweis
Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs herrscht nunmehr Klarheit, was die Frage der Verjährungsfristen bei Bauträgerverträgen angeht. Diese belaufen sich nicht auf drei, sondern vielmehr auf zehn Jahre. Den Parteien steht es aber offen – darauf hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich hingewiesen – innerhalb des Bauträgervertrages unterschiedliche Verjährungsfristen für die Bauleistungen und die Eigentumsverschaffung zu vereinbaren.
Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 177