Problem/Sachverhalt
Ständig wiederkehrendes Thema für WEG-Verwaltungen ist die Beauftragung von Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Oft entsteht bei der Beschlussfassung Streit darüber, ob nicht nach günstigeren Anbietern gesucht werden soll. Im Ausgangspunkt ist man sich einig: Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert, dass auf Basis ausreichender Tatsachengrundlagen beschlossen wird. Die Wohnungseigentümer sollen „in die Lage versetzt werden, eine baulich und fachlich einwandfreie, zugleich aber auch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechende Lösung auszuwählen“. Darüber, was dies in der Praxis bedeutet, streiten sich Wohnungseigentümer, Juristen und Gerichte allerdings seit Jahrzehnten.
Während viele Gerichte mit unterschiedlichen Maßgaben verlangt haben, dass die Beschlussfassung ab einer bestimmten Bagatellgrenze (mal 3.000 €, mal 5.000 €, mal in Abhängigkeit von der Anzahl der Wohneinheiten bzw. dem Volumen des Wirtschaftsplans) zwingend auf Grundlage mehrerer Vergleichsangebote erfolgen müsse (mal 2, mal 3 Angebote), sprachen sich andere Gerichte für ein pragmatischeres Vorgehen abhängig vom jeweiligen Einzelfall aus.
Anlässlich einer Klage gegen Beschlüsse einer Wuppertaler WEG musste nun der BGH entscheiden. Die WEG hatte beschlossen, bestimmte Firmen, die bereits wiederholt erfolgreich tätig gewesen waren, ohne weitere Vergleichsangebote mit dem Austausch von Fenstern zu beauftragen. Mehrere Eigentümer erhoben Klage und fochten die Beschlüsse an. Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen, das Landgericht ihr teilweise stattgegeben hatte, legten beide Parteien Revision ein.
Entscheidung
Der BGH (BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25) entschied sich für die pragmatische Lösung: Zwar seien Vergleichsangebote oft sinnvoll; es gäbe aber keine generelle Pflicht, stets eine bestimmte Zahl Vergleichsangebote einzuholen. Maßgeblich sei vielmehr der gesunde Menschenverstand. Es genüge, wenn die vorhandenen Informationen aus Sicht eines „vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers“ unter den jeweiligen Umständen (insbes. Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme) ausreichend seien, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Wenn etwa das Angebot bereits von einem unabhängigen Dritten überprüft wurde oder primär die bereits im Rahmen vorangegangener Aufträge bewährten Qualitäten eines bestimmten Anbieters im Vordergrund stünden („bekannt und bewährt“), könne dies jeweils dafür sprechen, von der Einholung weiterer Angebote abzusehen.
Praxishinweis
Die Entscheidung schafft mehr Flexibilität, stellt aber keinen Freibrief dar. Vor allem bei erstmaliger Beauftragung bestimmter Leistungen werden Vergleichsangebote Mittel der Wahl bleiben, wenn insofern nicht auf belastbare Erfahrungen mit bestimmten Anbietern oder die Prüfung durch einen unabhängigen Dritten zurückgegriffen werden kann. Zudem hat der BGH bei langfristigen Personalentscheidungen wie der Neubestellung eines Verwalters grundsätzlich daran festgehalten, dass insofern mindestens ein weiteres Angebot eingeholt werden müsse, um persönliche Eignung, fachliche Kompetenz und benötigte Ausstattung vergleichen zu können.
Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmoblienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 203.