Am 30.10.2025 trat das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, der sog. „Bauturbo“, in Kraft. Knapp sechs Monate später lohnt sich ein erster Blick auf die praktischen Auswirkungen und Anwendungsfelder dieser Neuerung.
Befreiung in überplanten Gebieten
Mit dem veränderten § 31 Abs. 3 BauGB kann nunmehr über den Einzelfall hinaus auch in mehreren vergleichbaren Fällen eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden, soweit dies unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Gesetzesbegründung stellt klar, dass § 31 Abs. 3 BauGB insbesondere dort Abhilfe schafft, wo andernfalls ein langwieriges Bebauungsplanänderungsverfahren erforderlich wäre. Denkbar ist insbesondere eine Aufstockung oder systematische Nachverdichtung ganzer Straßenzüge.
Innenbereich
Der neu eingeführte § 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht in mehreren vergleichbaren Fällen ein Abweichen von dem Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung.
Die praktische Bedeutung dieser Regelung liegt insbesondere in der sogenannten Hinterlandbebauung. Grundstücke in zweiter Reihe, rückwärtige Grundstücksteile oder Freiflächen innerhalb von Wohnblöcken, die bislang mangels Einfügens nicht bebaubar waren, können nun einer Wohnnutzung zugeführt werden.
Befristete Sonderregelung
Der eigentliche „Turbo“ der Reform findet sich jedoch in § 246e BauGB. Diese bis zum 31.12.2030 befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau erlaubt es, unter bestimmten Voraussetzungen von sämtlichen Vorschriften des Baugesetzbuchs sowie den aufgrund des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften abzuweichen.
Nach dem Willen des Gesetzgebers soll § 246e BauGB „Vereinfachungsmöglichkeiten in einer nicht vorab abschließend zu benennenden Vielfalt“ ermöglichen. Besondere praktische Bedeutung entfaltet die Regelung im Außenbereich, wo sie zur Schließung von Baulücken im Übergangsbereich vom Innen- zum Außenbereich dienen soll.
Ferner greift die Norm insbesondere dann, wenn über die Schaffung neuen Wohnraums hinaus auch die Zulassung von Folgeinfrastruktur (Schulen, Kindertagesstätten, Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs) bezweckt ist.
Zustimmungserfordernis der Gemeinde
Die zentrale Voraussetzung aller neuen Abweichungstatbestände liegt in der Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB. Diese neu geschaffene Beteiligungsform stellt ein eigenständiges und starkes Beteiligungsrecht der Gemeinde dar.
Anders als beim Einvernehmen nach § 36 BauGB besteht auf die Erteilung der Zustimmung grundsätzlich kein Rechtsanspruch und die Zustimmung kann nicht durch die höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden. Hat die Gemeinde innerhalb von drei Monaten die Zustimmung nicht verweigert, gilt die Zustimmung jedoch gemäß § 36a Abs. 1 S. 4 BauGB als erteilt.
Da die Gemeinde die Erteilung ihre Zustimmung auch von der Bedingung abhängig machen kann, dass der Vorhabenträger im Gegenzug bestimmte städtebauliche Anforderungen erfüllt, hat die Gemeinde bei ihrer Zustimmung eine weite städtebauliche Gestaltungsfreiheit. Diese städtebaulichen Anforderungen können beispielsweise in einem abzuschließenden städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB festgeschrieben werden.
Zahlreiche Gemeinden haben bereits erste Kriterienkataloge als Anwendungsgrundlage für den „Bauturbo“ beschlossen. Für Vorhabenträger eröffnet dies die Möglichkeit, Projekte anhand dieser Kataloge frühzeitig auf die darin genannten Anforderungen auszurichten und sich im Vorfeld mit der Gemeinde abzustimmen, um den Boden für eine planungsrechtliche Grundlage zu schaffen. Gerade mit Blick auf die gesetzlich vorgesehene Zustimmungsfiktion ist eine frühzeitige Einbindung der Gemeinde entscheidend. Andernfalls besteht die Gefahr, dass Vorhaben aus Zeitdruck vorsorglich abgelehnt werden, nur um den Fiktionseintritt zu verhindern.
Vorhabenträger sollten sich bewusst sein, dass die positive Zustimmung der Gemeinde keine Bindungswirkung gegenüber der Genehmigungsbehörde entfaltet. Diese prüft vielmehr eigenständig, ob alle tatbestandlichen Voraussetzungen der jeweiligen Abweichungsregelung sowie die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Ferner fallen für sämtliche Abweichungsentscheidungen Gebühren an, deren Höhe sich nach den jeweiligen einschlägigen Gebührenordnungen richtet.
Fazit
Der Gesetzgeber hat mit dem „Bauturbo“ den Weg für eine deutliche Beschleunigung des Wohnungsbaus geebnet. Es empfiehlt sich, frühzeitig den Dialog mit der Gemeinde zu suchen und vor Einleitung des formellen Genehmigungsverfahrens eine informelle Abstimmung anzustreben. Angesichts des aktuellen großen Bedarfs an Wohnungen wird sowohl von privaten Bauherrn als auch von Investoren bereits umfänglich auf die gesetzlichen Neuerungen zurückgegriffen.
Die Autorin Ref.iur Julia Dajeng hat diesen Beitrag während ihrer Referendarstation im öffentlichen Recht bei Rechtsanwältin Dr. Ilona Renke absolviert. Nachfragen gerne an Frau Dr. Renke.