Wieder einmal wurde bestätigt, dass es Vermietern nur unter Einhaltung strenger Vorgaben möglich ist, einen bestehenden Wohnraummietvertrag zu beenden. Bestätigt wurde dies erneut durch eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, die einem Vermieter, der sich zwecks Beendigung des Mietverhältnisses auf einen im Vorfeld angegebenen Befristungsgrund berief, eine Absage erteilte.
LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2023 – 64 S 40/23, BGB § 575
Problem/Sachverhalt
Der Kläger war Vermieter und die Beklagten Mieter einer Wohnung in der Hauptstadt. Der Vermieter verlangte von seinen Mietern die Räumung. Er stützte seine entsprechende Klage auf den Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Abwegig erschien dies bei erster Betrachtung des Falls nicht: Der zwischen den Parteien vereinbarte Mietvertrag sah ausdrücklich eine zeitliche Befristung wegen Umbaumaßnahmen vor. Als Befristungsgrund -und dies erwies sich als Knackpunkt des Falls- wurde konkret angegeben: „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“. Sodann wurde im Zuge einer Nachtragsvereinbarung das Mietverhältnis verlängert, wobei der vormalige Befristungsgrund aufrechterhalten wurde. Zu diesem Zeitpunkt beabsichtigte der Vermieter eine Zusammenlegung der Wohnungen jedoch überhaupt nicht mehr. Dies vor allem auch deshalb, weil die vormals geplante Zusammenlegung bedingt durch die zwischenzeitliche Vermietung der entsprechenden Nachbarwohnung -mangels Vereinbarung eines gleichlautenden Befristungsgrunds- überhaupt nicht möglich war. Anstelle der ehemaligen Pläne sollte der Grundriss der Wohnung dergestalt verändert werden, dass die Küche innerhalb der Wohnung verlegt und ein großer Wohn- und Essbereich geschaffen werde. Trotz der unübersehbaren Sachverhaltsänderung ließ sich der Vermieter nicht beirren und stütze sich zwecks Durchsetzung seines Räumungsanspruchs auf den vereinbarten Befristungsgrund. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab, woraufhin dieser Berufung einlegte.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Das Landgericht monierte den vereinbarten Befristungsgrund als ungenügend und damit als Beendigungsgrund ungeeignet. So konnten die beklagten Mieter nicht beurteilen, ob die vermieterseits geplante Maßnahme eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würde und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB rechtfertigen könne. Dies schon deshalb, weil eine Zusammenlegung zweier Wohnungen -wie vormals angedacht- etwas anderes darstelle als der Umbau von lediglich einer Wohnung. Hinzu kam, dass es an einer konkreten Individualisierung der beabsichtigten Maßnahmen fehlte. So hatte der Vermieter darauf verzichtet, eine genauere Beschreibung der geplanten Arbeiten in den Mietvertrag aufzunehmen. Nachdem der Vermieter sodann nicht einmal nachweisen konnte, eine ernsthafte Absicht zu haben, das Mietobjekt der vertraglich vereinbarten Verwendung zuzuführen, stand die Entscheidung endgültig fest.
Praxishinweis
Wieder einmal wurde bestätigt, dass bei Festlegung eines Befristungsgrund nicht genug Mühe und Voraussicht an den Tag gelegt werden kann. Ganz groß geschrieben von den Gerichten wird im Wohnraummietrecht der Mieterschutz. Vermieter sollten daher bei Abfassung des Befristungsgrunds lieber einen Gedanken zu viel als zu wenig verwenden und die anstehende Maßnahme genau planen. Dieser Beitrag wurde zuerst veröffentlich im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 176.