Bekanntlich ist seit 01.01.2021 die neue HOAI 2021 in Kraft. Als Reaktion auf die Entscheidung des EuGH-Urteil vom 04.07.2019 wurde in der neuen HOAI insbesondere geregelt, dass sich das Honorar nach der Vereinbarung der Vertragspartner richtet (§ 7 Abs. 1), die Vorschriften der HOAI zugrunde gelegt werden „können“ (§ 1 S. 2) – also nicht müssen – und die Honorartafeln nur „Orientierungswerte“ aufweisen (§ 2a Abs. 1). Mit anderen Worten: Nach der HOAI soll es den Parteien möglich sein, auch ein Honorar zu vereinbaren, dass nicht den „Orientierungswerten“ bzw. den Regelungen der HOAI entspricht. Dass dies eine „trügerische“ Vertragsfreiheit suggeriert und mit erheblichen Risiken für die Vertragspartner verbunden ist, wird im Folgenden dargestellt.
Honorarvereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB): Risiko der Unwirksamkeit!
Werden Vereinbarungen in AGB getroffen, unterliegen diese grundsätzlich der sogenannten Inhaltskontrolle. Das hat zur Folge, dass jedenfalls den Vertragspartner unangemessen benachteiligende Klauseln unwirksam sind. Dieses Schicksal kann grundsätzlich auch Honorarvereinbarungen ereilen, soweit diese in AGB getroffen werden. Nun könnte man annehmen, dass durch die von der HOAI eröffneten Freiräume das Honorar generell völlig frei vereinbart werden kann. Gegebenfalls also auch weit unter dem Basishonorar nach der HOAI. Auch an den Honorarparametern, die die HOAI weiterhin regeln, könnten Modifikationen nun schrankenlos vereinbart werden. Ein Blick in die frühere Rechtsprechung, die aufgrund des bisher geltenden zwingenden Preisrechts der HOAI ein wenig in Vergessenheit geraten ist, zeigt, dass diese „sorgenlose“ Herangehensweise jedoch mit erhöhten Wirksamkeitsrisiken verbunden ist.
Wer den „Honorarbogen überspannt“ läuft Gefahr, dass das vereinbarte Honorar in AGB unwirksam ist.
Aus der beschriebenen AGB-rechtlichen Problematik folgt zwar nicht, dass jede Unterschreitung des Basishonorars und jede Überschreitung des oberen Honorarsatzes (bisher Höchstsatz) in AGB automatisch zur Unwirksamkeit des vereinbarten Honorars führen. Spätestens aber dann, wenn es sich um wesentliche Unter- bzw. Überschreitungen handelt (bspw. um 40%) wird ein erhebliches Risiko der Unwirksamkeit anzunehmen sein.
Folge einer Unwirksamkeit
Für den Fall, dass die Vergütung in AGB tatsächlich unwirksam ist wird dies in der Regel dann dazu führen, dass die sich nach der HOAI berechnende Vergütung als vereinbart gilt.
Praxishinweis:
Besonders hoch ist das Risiko der AGB-rechtlichen Unwirksamkeit der Honorarvereinbarungen, wenn bspw. der Auftraggeber in seinen Vertragsmustern bereits vorsieht, dass ein Honorar mit einem pauschalen Abschlag von dem Basishonorar (bspw. 20%) vereinbart wird. Möglichkeiten, das Risiko der Unwirksamkeit der Honorarvereinbarungen zu minimiert: Das Honorar wird entweder ausdrücklich zwischen den Parteien ausgehandelt oder der Auftragnehmer bietet von sich aus in seinem Angebot ein Honorar mit einem Ab- bzw. Aufschlag an.
Der Beitrag wurde zuerst veröffentlich im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 143.