Sanierungsgebiete bringen nicht nur Genehmigungspflichten mit sich – sie aktivieren auch zwei weitere Instrumente, die Verkäufer und Bauträger kennen müssen: das gemeindliche Vorkaufsrecht und den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag. Beide können nicht nur erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen auf Projektentwicklungen haben, sondern auch bereits auf die Vertragsgestaltung.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht bei der Veräußerung von Grundstücken zu. Dieses Recht kann die Gemeinde grundsätzlich binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben. Während dieser Frist schwebt der Kaufvertrag in Unsicherheit. Das Vorkaufsrecht ist unabhängig von der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB zu prüfen und kann parallel dazu bestehen. Es besteht jedoch nicht bei jedem Rechtsgeschäft – ausgenommen ist etwa der Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz – und darf im Übrigen nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
Die Lösung: Eine Anfrage bei der Gemeinde schafft frühzeitig Klarheit. Die Gemeinde bestätigt auf Anfrage durch ein sogenanntes Negativzeugnis, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt. Dies ist zudem üblicherweise eine der Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung. Zudem empfiehlt sich für beide Parteien die Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde – auch bezogen auf einzelne Teile des Kaufgegenstandes.
Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag
Nach § 154 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Gebietssanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht. Dieser wird durch die Differenz zwischen Anfangswert (ohne Sanierung) und Endwert (nach Neuordnung) definiert. Die Festsetzung erfolgt grundsätzlich nach Abschluss der Gebietssanierung durch Bescheid. Möglich ist jedoch auch eine Ablösung des Ausgleichsbetrages vor Abschluss der Sanierung; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der eigentliche Ausgleichsbetrag vereinbart werden.
Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung: Zentral ist zu regeln, wer den Ausgleichsbetrag im Innenverhältnis zu tragen hat. Besonders kritisch: Wenn der Kaufpreis wesentlich höher ist als der sanierungsunbeeinflusste Grundstückswert, ist der Kaufvertrag unter Umständen erst genehmigungsfähig, wenn der Ausgleichsbetrag bereits abgelöst wurde. Die Gemeinde kann die Genehmigung verweigern *, wenn der Kaufpreis die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung vorwegnimmt und damit die Entrichtung des Ausgleichsbetrags durch den künftigen Grundstückseigentümer gefährdet. Durch die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags kann dieses Problem gelöst werden – zudem schafft dies auch Planungssicherheit. Die Ablösung kann grundsätzlich in Verbindung mit einer Abschlusserklärung erfolgen, wodurch das Grundstück aus dem Sanierungsverfahren herausgenommen wird.
* Zum Weiterlesen: Hinsichtlich der zusätzlich in der Vertragsgestaltung zu beachtenden Genehmigungspflichten im Rahmen von Immobilientransaktionen sowie bei Realisierung von Bauvorhaben in einem Sanierungsgebiet empfehlen wir den am 16.02.2026 veröffentlichten Beitrag „Sanierungsgebiet: eine unterschätzte Stolperfalle“.