Sanierungsgebiete gewinnen in Zeiten der Stadtentwicklung und Nachverdichtung zunehmend an Bedeutung. Wenn eine Gemeinde ein Sanierungsgebiet durch Sanierungssatzung beschließt, legt sie das betroffene Gebiet, den Sanierungszweck und den Sanierungszeitraum fest. Ein Sanierungsvermerk wird im Grundbuch eingetragen – mit weitreichenden Konsequenzen für laufende und geplante Vertragsgestaltungen. Wer dies nicht berücksichtigt, riskiert unwirksame Vereinbarungen, verzögerte Projektabläufe und finanzielle Einbußen.
Weitreichende Genehmigungspflichten für Rechtsgeschäfte
Die Folge: In Sanierungsgebieten bedürfen zahlreiche Rechtsgeschäfte der Genehmigung der Gemeinde. Dies gilt beispielsweise für Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks – etwa Miet- und Pachtverträge – auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr. Gleiches gilt für die Verfügung und Veräußerung von Grundstücken, die Bestellung belastender Rechte sowie die entsprechenden schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte, gemäß § 144 Abs. 2 BauGB.
Das Problem in der Praxis
Bis zur Entscheidung der Gemeinde sind geschlossene Verträge schwebend unwirksam – erst mit Genehmigung entfalten sie ihre Wirkung. Diese zeitliche Ungewissheit stellt eine erhebliche Herausforderung dar: Bis zur Erteilung der Genehmigung fehlt bspw. der „Rechtsgrund“ für die Überlassung des Miet- oder Pachtgegenstandes, den Erhalt des Mietzinses oder den Erhalt des Kaufpreises. Insbesondere bei Kaufverträgen können Fristen zudem für vertragliche Rücktrittsrechte zu kurz gestaltet oder bei Genehmigung bereits „überholt“ sein, wenn diese fest datiert sind und nicht an die Genehmigungserteilung geknüpft wurden.
Ein besonders praxisrelevantes Detail: Die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht gilt auch für Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung zukünftiger noch zu genehmigender oder zu errichtender Gebäude oder Gebäudeteile. Wer bereits heute Mietverträge für ein Bauprojekt in einem Sanierungsgebiet abschließen möchte, muss dies berücksichtigen.
Lösungsansätze für die Vertragsgestaltung
Bei Miet- und Pachtverträgen empfiehlt sich die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung, eines Long-Stop-Datums für den Fall der fehlenden Genehmigung sowie eines vertraglichen Rücktrittsrechts. Zudem sollte der Mietbeginn die einzuholende sanierungsrechtliche Genehmigung zwingend berücksichtigen. Sofern die Gemeinde Genehmigungen unter Auflage, befristet oder bedingt erteilt, ist aufgrund der gesetzlichen Rücktrittsrechte besondere Vorsicht geboten.
Für Kaufverträge gilt: Ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch die Verfügung über das Grundstück (also die dingliche Einigung) als genehmigt – eine zweite Genehmigung für die Übereignung ist nicht erforderlich. Allerdings sind auch Änderungen genehmigter Verträge genehmigungsbedürftig. Zudem sollten vorsorglich vertraglicher Fristen an die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung angeknüpft werden (siehe oben).
Hypotheken, Grundschulden, Grunddienstbarkeiten sowie beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind von der Genehmigungspflicht ausgenommen, wenn diese mit der Baumaßnahme im Zusammenhang und diese wiederum mit den Zielen und Zwecken der Sanierung im Einklang steht. Die Gemeinde muss jedoch das Vorliegen der Ausnahme gegenüber dem Grundbuchamt bestätigen. Dies ist besonders bei der Finanzierung von Kaufverträgen relevant, da die Eintragung erst mit Vorlage der sanierungsrechtlichen Genehmigung erfolgt.
Praxistipp
Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist ab der Bekanntmachung der Sanierungssatzung – also unter Umständen vor Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch – bis zur Aufhebungssatzung oder Abschlusserklärung erforderlich. Eine frühzeitige Prüfung, ob ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, kann also böse Überraschungen vermeiden.