Viele Eltern, die finanziell abgesichert sind, möchten Vermögen frühzeitig an ihre minderjährigen Kinder übertragen. Hintergrund ist häufig die optimale Nutzung des Schenkungssteuerfreibetrags von derzeit 400.000 Euro pro Elternteil und Kind. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden.
Häufig betrifft dies Eigentumswohnungen oder von den Großeltern ererbte Wohnhäuser. Dieser Beitrag erläutert die rechtlich notwendigen Schritte für eine solche Eigentumsübertragung von Eltern an minderjährige Kinder.
Fiktiver Sachverhalt
Der Ehemann (M) ist neben dem gemeinsam mit seiner Ehefrau (F) selbst bewohnten Eigenheim auch Eigentümer weiterer Wohnimmobilien, u.a. einer weiteren vermieteten Eigentumswohnung, die sich in einem Mehrfamilienhaus befindet und die er bereits von seinen Eltern geerbt hat. Das Grundbuch der Eigentumswohnung ist in den Abteilungen II und III nicht belastet. Diese Eigentumswohnung möchte er nun im Einverständnis mit seiner Ehefrau an den gemeinsamen 12-jährigen Sohn (S) übertragen.
Die Eltern wissen, dass die Übertragung einer Eigentumswohnung der notariellen Beurkundung bedarf. Sie wissen zudem, dass S nur beschränkt geschäftsfähig im Sinne des BGB ist, d.h. S kann nur Rechtsgeschäfte vornehmen, die für ihn ausschließlich vorteilhaft sind, oder benötigt die Zustimmung seiner gesetzlichen Vertreter. Sie fragen sich nun, ob S selbst Partei der beurkundeten Übertragung sein kann oder Sie ihn hierbei zumindest wirksam vertreten können. Zudem fragen sie sich, ob diese Schenkung aufgrund der Minderjährigkeit des S einer Genehmigung durch das Familiengericht bedarf.
Rechtlicher Hintergrund
1. Vertretung des Minderjährigen
S ist im vorliegenden Fall beschränkt geschäftsfähig. S darf der Übertragung nur selbst zustimmen, wenn diese für ihn ausschließlich rechtliche Vorteile bringt. Die Eigentumswohnung ist vermietet. S würde mit der Schenkung auch die Vermieterpflichten übernehmen – etwa Instandhaltung, Verkehrssicherung und mögliche Haftungsrisiken. Daher ist die Schenkung nicht ausschließlich vorteilhaft für ihn. S kann nicht wirksam Partei des Schenkungsvertrages sein.
Zunächst stellt sich die Frage: Wer darf S bei der Schenkung vertreten? Grundsätzlich umfasst die elterliche Sorge die gemeinschaftliche Vertretung des Kindes. Allerdings sind die Eltern bei einem Grundstücksgeschäft mit dem eigenen Kind von der Vertretung ausgeschlossen. Dieser gesetzliche Vertretungsausschluss ergibt sich für den Elternteil, der Eigentümer der Immobilie ist – im vorliegenden Fall M – aus dem Verbot des Insichgeschäfts, d.h. niemand darf gleichzeitig auf beiden Seiten eines Vertrages stehen. M darf nicht gleichzeitig auf beiden Seiten der Schenkung stehen. Auch F darf den S von Gesetzes wegen nicht vertreten, da sie an einem Rechtsgeschäft zwischen ihrem Ehepartner und dem gemeinsamen Sohn mitwirken würde. Aus diesem Grund ist für den S ein Ergänzungspfleger zu bestellen, der ihn bei dem notariellen Schenkungsvertrag vertritt. Zu beachten ist hierbei, dass die Eltern sich nicht selbst zum Ergänzungspfleger bestellen lassen können. Auch in gerader Linie mit S Verwandte können diese Rolle nicht übernehmen.
2. Erforderlichkeit einer familiengerichtlichen Genehmigung
In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob die Willenserklärung, die der Ergänzungspfleger im Namen des S abgibt, einer familiengerichtlichen Genehmigung bedarf. Für Geschäfte, die besondere Haftungsrisiken oder erhebliche Nachteile mit sich bringen können, ist die Genehmigung durch das Familiengericht erforderlich. Hierunter fällt auch die Übertragung einer vermieteten Wohnimmobilie. S tritt in die aufgrund der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes begründeten Rechtsverhältnisse ein. Er übernimmt im Innenverhältnis alle diesbezüglichen Rechte und Pflichten des Veräußerers.
Der bestellte Ergänzungspfleger muss daher einen formalen Antrag beim Familiengericht auf Genehmigung der Eigentumsübertragung an den S stellen. Dem Familiengericht ist deutlich zu machen, warum der Eigentumserwerb im Interesse des S liegt. Das Familiengericht muss im Interesse des Minderjährigen handeln und dessen Selbstbestimmungsrecht bestmöglich umsetzen. Zur Beantwortung der Frage, ob die Genehmigung interessengerecht ist, ist eine Abwägung der mit dem Geschäft verbundenen Vorteile, Risiken, Erträge und Aufwendungen anzustellen, wobei auch die steuerlichen Folgen einzubeziehen sind.
Fazit
Im vorliegenden Fall sollten gegenüber einer solchen Genehmigung mangels grundbuchrechtlichen Belastungen der Eigentumswohnung keine Einwände bestehen. Das Familiengericht erteilt die Genehmigung in diesem Fall direkt gegenüber dem Ergänzungspfleger. Entscheidend ist es, dem Familiengericht ausreichende Auskunft über den konkreten Sachverhalt zu geben, um es davon zu überzeugen, dass die Schenkung dem Willen und dem Interesse des Minderjährigen entspricht.
Die Notwendigkeit der Bestellung eines Ergänzungspflegers und einer familiengerichtlichen Genehmigung variiert je nach Ausgangssituation, insbesondere nach der Art des Schenkungsgegenstandes. Neben der Übertragung von Immobilien ist ein besonderes Augenmerk auf die Übertragung von Anteilen an Gesellschaften zu richten.
Checkliste in vergleichbaren Fällen:
1. Prüfung der Geschäftsfähigkeit des Kindes
2. Beantragung eines Ergänzungspflegers beim Familiengericht
3. Vorbereitung der Unterlagen für die familiengerichtliche Genehmigung
4. Einholung der Genehmigung durch den Ergänzungspfleger
5. Notarielle Beurkundung der Schenkung
6. Grundbucheintragung