Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 03.07.2025 (Az. V ZB 17/24) klargestellt: Eine unter Nennung ihrer Gesellschafter im Grundbuch eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) muss sich vor jeder Grundstücksübertragung im Gesellschaftsregister registrieren und als eGbR ins Grundbuch eintragen lassen. Dies gilt ohne Einschränkungen, was zu einem faktischen Eintragungszwang der GbR bei Grundstücksgeschäften führt. Ansonsten bleibt es weiterhin bei der Freiwilligkeit der Eintragung.
Sachverhalt
Zwei natürliche Personen waren gemeinsam Gesellschafter von zwei verschiedenen Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Jede dieser beiden GbRs war Alleineigentümerin eines Grundstücks.
Mit notariellem Vertrag erklärten die Gesellschafter die Auflösung der beiden GbRs mit sofortiger Wirkung und übertrugen in Vollzug der Auflösung den Grundbesitz auf die beiden Gesellschafter zu je hälftigem Miteigentum. Daraufhin beantragte der Notar die Eigentumsumschreibung in den Grundbüchern.
Das Grundbuchamt wies die Eintragung unter Hinweis auf das zum 01.01.2024 in Kraft getretenen Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechtes (MoPeG) zurück: Es bestehe ein Eintragungshindernis, da im Grundstücksverkehr tätige GbR nach der neuen Rechtslage im Gesellschaftsregister registriert und anschließend im Grundbuch eingetragen sein müssten, bevor Eintragungen im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, vorgenommen werden könnten. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten wies das OLG zurück. Dagegen legten sie Rechtsbeschwerde beim BGH ein.
Entscheidung
Der BGH hat die Rechtsbeschwerde zurückgewiesen.
Seit Inkrafttreten des MoPeG sollen gemäß Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch eingetragen ist.
Dies gilt ohne Einschränkungen. Die beschlossene Auflösung und die Vereinbarung der Übertragung des Grundbesitzes auf die Gesellschafter stehen der Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB nicht entgegen.
Der BGH lehnt die in der Literatur diskutierten Ausnahmen ausdrücklich ab. Weder eine analoge Anwendung von § 40 GBO noch eine teleologische Reduktion von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB kommen in Betracht. Auch für Ehegatten-GbR oder Familiengesellschaften gilt keine Ausnahme.
Es fehlt insbesondere an einer planwidrigen Regelungslücke, da im Gesetzgebungsverfahren Ausnahmen diskutiert wurden, welche allerdings keinen Einzug in das Gesetz gefunden haben.
Die Voreintragungspflicht beruht auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers: Mit Einführung des Gesellschaftsregisters sollte Publizität hinsichtlich Existenz, Identität und ordnungsgemäßer Vertretung der GbR hergestellt werden. Diese Umstände sollen nicht mehr mittelbar über das Grundbuch, sondern unmittelbar dem öffentlich zugänglichen Gesellschaftsregister entnommen werden können.
Praxishinweis
Mit der überzeugenden Entscheidung schafft der BGH Klarheit zur Voreintragungspflicht und begründet einen faktischen Eintragungszwang von Grundstücks-GbRs.
Das nunmehr notwendige Verfahren (Anmeldung der GbR zum Gesellschaftsregister – Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister – Berichtigung der Eintragung im Grundbuch) kann mehrere Wochen dauern. Wir empfehlen deshalb, eine Grundstücks-GbR vorsorglich ins Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Hierdurch können Verzögerungen bei Grundstücksgeschäften verhindert werden, was eine erhöhte Flexibilität gewährleistet. Bei einer beabsichtigten Auflösung der GbR könnte ein alternativer Weg gewählt werden, der nach Andeutung des BGH keine Voreintragung erfordert. Nach § 712a Abs. 1 Satz 1 BGB erlischt die GbR bei Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters kraft Gesetzes. Das Vermögen geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge und somit außerhalb des Grundbuchs auf den verbleibenden Gesellschafter über. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB wäre in diesem Fall nicht anwendbar. Das Grundbuch wäre schließlich durch den verbleibenden Gesellschafter zu berichtigen.