Legt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung vor, die einen der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel zugrunde legt, tritt keine Erfüllung im Sinne des § 362 BGB ein. Erfüllung setzt voraus, dass ein ordnungsgemäßer Entwurf vorgelegt wird und die Jahresabrechnung zumindest weitgehend mangelfrei ist. Fehler der Jahresabrechnung perpetuieren sich im Vermögensbericht.
LG Stuttgart, Urteil vom 22.10.2025 – 10 S 11/24 WEG
Problem/Sachverhalt
Die Klägerin, Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, begehrte die Erstellung der Jahresabrechnung 2022 sowie des Vermögensberichts und die entsprechende Beschlussfassung. Die erstellte Abrechnung widersprach der Teilungserklärung, da die Kostenverteilung nicht nach Wohnungs- und Teileigentum getrennt wurde; zudem wurden mehr Einzelabrechnungen erstellt als Grundbuchblätter vorhanden waren. Die Beklagte erhob den Erfüllungseinwand, da zwischenzeitlich eine (wenn auch möglicherweise zu beanstandende) Abrechnung erstellt worden sei. Das Amtsgericht folgte der Rechtsauffassung der Beklagten und wies die Klage ab; die Klägerin legte das Urteil zur Nachprüfung dem Landgericht vor.
Entscheidung
Das LG Stuttgart gab der Berufung statt. Jeder Wohnungseigentümer hat aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf ordnungsgemäße Aufstellung der Jahresabrechnung. Erfüllung tritt nur ein, wenn ein im Wesentlichen mangelfreier Entwurf vorgelegt wird. Liegt der Abrechnung ein der Teilungserklärung widersprechender Verteilungsschlüssel zugrunde und werden Gemeinschaftseigentümer getrennt statt gemeinsam geführt, ist die anteilsmäßige Zuordnung fehlerhaft. Auf Basis einer solch mangelhaften Abrechnung kann kein ordnungsgemäßer Beschluss über die Abrechnungsspitze gefasst werden. Einen Beschluss „sehenden Auges“ zu fassen, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist der Eigentümergemeinschaft nicht zumutbar. Zudem ist es angezeigt, weiter auf ordnungsgemäße Aufstellung der Jahresabrechnung zu dringen, um das Finanzwesen für jedes Jahr ordnungsgemäß dokumentiert zu haben. Erfüllung kann allenfalls anzunehmen sein, wenn den einzelnen Eigentümern ein ordnungsgemäßer Entwurf einer Jahresabrechnung vorgelegt wird und dieser zumindest weitgehend mangelfrei ist. Dies war in der entschiedenen Konstellation nicht der Fall, weshalb von einer Anspruchserfüllung nicht auszugehen war. Da sich die Fehler der Jahresabrechnung unmittelbar im Vermögensbericht niederschlugen, bestand auch insoweit ein Anspruch auf Neuerstellung und eine zwischenzeitlich eingetretene Erfüllung durfte nicht angenommen werden.
Praxishinweis
Bei Erstellung einer Jahresabrechnung muss der Verteilerschlüssel der Teilungserklärung strikt eingehalten werden. Ist die Jahresabrechnung fehlerhaft, ist stets auch der Vermögensbericht neu zu erstellen und eine ordnungsgemäße Beschlussfassung nachzuholen. Auf die Vorlage eines bloßen „Papiers“ kann sich eine Gemeinschaft von Eigentümern daher zur Erfüllung ihrer Pflicht auf Erstellung einer Jahresabrechnung nicht berufen; dies, soweit sie sicherstellen möchte, dass die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung eingehalten werden. Vielmehr muss die Gemeinschaft zumindest einen Entwurf einer Jahresabrechnung vorlegen, der weitgehend frei von Mängeln ist. Auf die Möglichkeit der Einlegung einer anschließenden Beschlussanfechtung kann sich die Gemeinschaft der Eigentümer nach Vorlage einer offensichtlich falschen Jahresabrechnung gerade nicht berufen.
Der Beitrag ist zuerst erschienen in www.ibr-online.de