Macht ein Vermieter bei Mietvertragsende gegenüber seinen Mietern Ersatzansprüche wegen der farblichen Gestaltung der Wände des Mietgegenstandes geltend, muss er sich im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die Kosten anrechnen lassen, welche er mangels eigener Renovierungsarbeiten erspart hat.
AG Hanau, Urteil vom 29.11.2024 – 32 C 265/23 (nicht rechtskräftig)
Problem/Sachverhalt
Der Kläger verlangt als vormaliger Vermieter von seinen ehemaligen Mietern Schadensersatz wegen einer seinerseits behaupteten Verschlechterung des Mietgegenstandes. Insbesondere beanstandet der klagende Vermieter, dass die streitgegenständliche Wohnung von den beklagten Mietern in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen wurde. Aufgrund des Zustandes habe der Nachmieter die Annahme der Wohnung verweigert. Hierauf ließ der Kläger die Wände mit weißer Farbe neu streichen, wofür er Schadensersatz i.H.v. 4.724,30 Euro zulasten der beklagten Mieter verlangt. Ferner verlangt der Kläger einen Ausgleich für die ihm entgangene Miete. Einen Ausgleich der Kosten haben die Beklagten abgelehnt.
Entscheidung
Das Amtsgericht weist die Klage ab und gibt den beklagten Mietern Recht! Zwar kann ein Mieter dazu verpflichtet sein, die Mietsache bei Mietende in hellen neutralen Farben zu übergeben. Diese Pflicht besteht jedoch nur, soweit der Mieter die Wohnung seinerseits in solchen Farben übergeben bekommen hat. Vorliegend wurde die streitgegenständliche Wohnung bei Mietbeginn gerade unrenoviert und ohne neu angelegte Wände zur Verfügung gestellt. Zudem enthielt der Mietvertrag eine Verpflichtung der beklagten Mieter, die Mietsache bei Einzug selbst zu streichen. Unabhängig davon, besteht auch aus folgenden Gründe eine Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz nicht: Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel war im AGB-rechtlichen Sinne als unwirksam zu bewerten. Eine Unwirksamkeit ergibt sich bereits aus der im Mietvertrag schon selbst festgehaltenen Übergabe der Mietsache in einem unrenovierten Zustand. Zudem lässt sich die Unwirksamkeit mit der im Mietvertrag enthaltenen Einzugsrenovierungsklausel im Wege des Summierungseffekts begründen. Die unwirksame Schönheitsreparaturklausel führt dazu, dass die gesetzliche Maßgabe wieder auflebt. Damit traf den Kläger als Vermieter die Instandhaltungspflicht, der dieser unstreitig nicht nachkam. Hätte er entsprechende Maßnahmen umgesetzt, wären ihm Kosten entstanden. Diese nicht aufgewendeten Kosten müssen von dem seinerseits geltend gemachten Schadensersatzanspruch abgezogen werden. In Bezug auf die Höhe der ersparten Kosten hat das erkennende Gericht einen Schätzwert zugrunde gelegt. Bei Berücksichtigung der Mietdauer von 2010 bis 2023 -so das Gericht- überstiegen die ersparten Kosten die mit der Klage verfolgten Ansprüche bei weitem.
Praxishinweis
Bei Gestaltung eines Wohnraummietvertrages sollte der Vermieter sorgfältig prüfen, ob verwendete Schönheitsreparaturklauseln wirksam sind. Insbesondere ist sicherzustellen, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Abwälzung von Schönheitsreparaturen überhaupt zulässt. Aus Beweiszwecken sollte der Renovierungsgrad vor Übergabe detailliert dokumentiert werden. Mieter sind mitunter gut beraten, im Falle eines vermieterseitigen Schadensersatzverlangens rechtliche Unterstützung hinzuzuziehen. Nicht selten lassen sich derartige Ansprüche zurückweisen, weil die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen einer AGB-rechtlichen Wirksamkeitskontrolle nicht standhalten werden.
Der Beitrag ist zuerst erschienen bei ibr-online.