Einzelhandelsflächen in Einkaufszentren und Innenstadtlagen werden regelmäßig nur mit einer Betriebspflicht vermietet. Der Mieter ist danach vertraglich verpflichtet, sein Geschäft während genau festgelegter Öffnungszeiten offenzuhalten. Vermieter sorgen durch die Vereinbarung von Betriebspflichten dafür, dass das von den Mietern angebotene Waren- und Dienstleistungssortiment potenziellen Kunden ununterbrochen zur Verfügung steht. Damit sichern Vermieter letztlich auch die Attraktivität des Einkaufszentrums oder Einkaufsquartiers und dessen Ruf und Werthaltigkeit.
Eine gesetzlich vorgeschrieben Betriebspflicht existiert nicht. Erforderlich ist daher immer eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Ohne eine solche ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, sein Geschäft zu öffnen und zu schließen, wie es ihm beliebt.
Haben die Mietvertragsparteien keine Betriebspflicht vereinbart und gerät der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten oder entscheidet sich aus anderen Gründen, sein Geschäft teilweise oder dauerhaft zu schließen, entsteht regelmäßig Streit darüber, ob eine Betriebspflicht nicht auch stillschweigend durch konkludentes Handeln vereinbart worden sein könnte.
An eine solche konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht werden grundsätzlich strenge Anforderungen gestellt. In der Rechtsprechung gibt es allerdings Tendenzen, die für „Ankermieter“ in Einkaufszentren eine Art vertragsimmanente Betriebspflicht vorsehen. Für die meisten Mieter würde die Annahme einer vertragsimmanenten Betriebspflicht allerdings zu weit führen.
Sachverhalt
Das Oberlandesgericht Dresden hat sich in seinem Urteil vom 08.05.2024, Az. 5 U 1856/23, mit einer weiteren interessanten Frage rund um die konkludent vereinbarte Betriebspflicht auseinandergesetzt und dabei letztlich nochmals unterstrichen, dass an eine solche grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen sind. In dem vom Oberlandesgericht entschiedenen Fall war eine Gastronomiefläche mit einer Fest- sowie einer variablen Umsatzmiete vermietet worden. Der Vermieter stellte sich, als der Mieter den Betrieb einstellte, auf den Standpunkt, dass durch die Vereinbarung einer Umsatzmiete gleichzeitig auch eine Betriebspflicht vereinbart worden sei. Schließlich könne ohne Betrieb keine Umsatzmiete erwirtschaftet werden, was den Vermieter benachteilige.
Entscheidung
Das Oberlandesgericht Dresden erteilte dem Ansinnen des Vermieters eine klare Absage. Allein aus dem Umstand, dass die Mietvertragsparteien eine Umsatzmiete vereinbart hätten, könne nicht automatisch gefolgert werden, dass auch eine Betriebspflicht bestehe. Ein entsprechender Rechtsbindungswille sei nicht erkennbar. Damit bestätigte das Oberlandesgericht die – zumindest außerhalb von Einkaufszentren – bestehenden strengen Anforderungen hinsichtlich konkludent vereinbarter Betriebspflichten.
Praxishinweis
Die Rechtsprechung hat bereits begonnen, die Anforderungen an konkludent vereinbarte Betriebspflichten in Einkaufszentren aufzuweichen. Hier kann im Einzelfall aufgrund einer Gesamtbetrachtung durchaus eine Betriebspflicht bestehen, auch wenn eine solche nicht vertraglich vereinbart wurde. Außerhalb von Einkaufszentren sollten Vermieter aber unbedingt weiter darauf achten, ihre Mietverträge mit einer Betriebspflichtklausel zu versehen. Fehlt eine solche und betreibt der Mieter sein Geschäft anders als erwartet, sind dem Vermieter sonst wahrscheinlich die Hände gebunden. Selbst dann, wenn eine Umsatzmiete vereinbart wurde. Dies kann unter Umständen zu anhaltenden Mietausfällen führen.