Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern sind die Durchführung und die Übernahme der Kosten von Schönheitsreparaturen.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten. Sie sind erforderlich um die Gebrauchsspuren, die bei der Nutzung einer Wohnung zwangsläufig entstehen, zu beseitigen.
Hierzu gehören u.a. das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH, Urt. v. 18.02.2009 – VIII ZR 210/08).
Durchführung und Kosten?
Nach § 538 BGB darf der Mieter die Mietsache vertragsgemäß gebrauchen. Die dadurch verursachten Veränderungen oder Verschlechterungen hat er nicht zu vertreten. Diese gesetzliche Regelung ist jedoch nicht zwingend. Zur Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter bedarf es allerdings einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag.
Dies geschieht am häufigsten durch einen vorgefertigten Formularvertrag (Mustervertrag). Bei diesen Regelungen handelt es sich um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen, die aufgrund ihre einseitigen Vorgabe durch den Vermieter einer strengeren Kontrolle als individualvertragliche Vereinbarungen unterliegen.
Individualvertragliche Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen dürften, im Gegensatz zu formularmäßigen Vereinbarungen, meist wirksam sein (BGH, Urt. v. 05.06.2002 – XII ZR 220/99). Individualvereinbarungen sollten jedoch in dem jeweiligen Vertrag optisch klar als solche erkennbar sein (bspw. durch einen handschriftlichen Zusatz). Darüber hinaus muss dem Verhandlungspartner tatsächlich Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingung eingeräumt worden sein (BGH, Urt. v. 18.03.2009 – XII ZR 200/06). Dies dürfte allerdings in der Praxis äußerst selten der Fall sein.
Klassische Renovierungsklauseln
Von überragender Bedeutung für die Wirksamkeit von Klauseln über Schönheitsreparaturen ist, ob sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellen.
1. Anfangsrenovierungsklauseln
Anfangsrenovierungsklauseln sind Klauseln, nach denen der Mieter verpflichtet sein soll, die unrenoviert übergebene Wohnung auf seine Kosten zu renovieren. Solche Klauseln sind grundsätzlich unwirksam.
Ein Mieter kann nur zur Beseitigung seiner eigenen vertragsgemäßen Abnutzungsspuren während der Mietzeit verpflichtet werden. Etwas Anderes gilt nur dann, wenn dem Mieter die damit verbundenen Kosten vom Vermieter erstattet werden (BGH, Urt. v. 18. 3. 2015 – VIII ZR 185/14).
2. Renovierungsklauseln während der Mietzeit
Schönheitsreparaturklauseln, die auch während der Mietzeit, eine Renovierung für erforderlich erachten, sind grundsätzlich wirksam. Des Weiteren ist ein Anknüpfen an einen Fristenturnus ebenfalls wirksam (BGH, Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 192/04).
Unwirksam sind allerdings starre Fristenpläne, die feste Zeiträume vorgeben, nach denen Mieter die einzelnen Räume der Wohnung zu renovieren haben (bspw. 3 Jahre für Nassräume, 5 Jahre für Wohnräume und 7 Jahre für sonstige Nebenräume). Diese sind zu kurz und berücksichtigen nicht, ob überhaupt objektiv ein Renovierungsbedarf besteht (BGH, Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06). Daher können lediglich flexible Fristenpläne als zulässig bewertet werden, die bei gutem Zustand der Wohnung Abweichungen hiervon erlauben (BGH, Beschl. v. 20.03.2012 – VIII ZR 192/11).
3. Endrenovierungsklauseln
Endrenovierungsklauseln, nach welchen ein Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, sind unwirksam. Der Zeitpunkt der letzten Renovierung oder ob objektiv ein Renovierungsbedarf besteht, müssen bei einer solchen Klausel stets Berücksichtigung finden. Ein Abstellen allein auf das Vertragsende ist unzulässig (BGH, Urt. v. 12.9.2007 – VIII ZR 316/06).
4. Farbwahlklauseln
Farbwahlklauseln, welchem dem Mieter vorschreiben, in welchen Farben er während der Mietzeit seine Wohnung renoviert, sind unwirksam. Es ist grundsätzlich Sache des Mieters, wie er die gemieteten Räume während der Vertragsdauer dekoriert (BGH, Urt. v. 20.01.2010 – VIII Z 50/09). Auch Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben, sind unwirksam (BGH, Urt. v. 14.12.2010 – VIII ZR 198/10).
Eine Farbwahlklausel kann jedoch dann wirksam sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen gewissen Ermessensspielraum bezüglich der Farbwahl einräumt (bspw. neutrale Farben) und die Klausel sich auf den Zustand zum Vertragsende bezieht (BGH, Urt. v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12).
5. Quoten-oder Abgeltungsklauseln
Quoten- oder Abgeltungsklauseln verpflichten den Mieter, auch wenn er vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparatur auszieht, sich zumindest anteilig an den Kosten der zukünftigen Schönheitsreparatur zu beteiligen. Solche Klauseln sind unwirksam. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, da er im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht abschätzen kann, welche Kostenbelastung zukünftig auf ihn zukommt (BGH, Urt. v. 18. 3. 2015 – VIII ZR 242/13).
Sonderfälle
1. Übergabe einer unrenovierten Wohnung
Sofern ein Mieter in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung einzieht, muss er weder während der Mietzeit noch bei Vertragsende Schönheitsreparaturen durchführen (BGH, Urt. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Denn andernfalls wäre er gezwungen, die Wohnung möglicherweise in einem besseren Zustand zurückzugeben als er sie selbst übernommen hat. Die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, liegt jedoch in der Verantwortung des Vermieters.
Eine Ausnahme hiervon kann jedoch dann gelten, wenn der Vermieter, der die Wohnung unrenoviert vermietet, seinem Mieter einen angemessenen Ausgleich (bspw. mietfreie Zeit) gewährt.
2. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter
Grundsätzlich wirken sich Absprachen zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter nicht auf den Vertrag mit dem Vermieter aus. Dies hat zur Folge, dass eine im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen finanziellen Ausgleich unwirksam bleibt. Der Vermieter wird insbesondere durch die „Renovierungsvereinbarung“ zwischen den beiden Mietern nicht so gestellt, als hätte er eine renovierte Wohnung übergeben (BGH, Urt. v. 22. 8. 2018 – VIII ZR 277/16).
Fazit
Die Frage, ob ein Mieter renovieren muss oder nicht oder ob er sogar seinen Vermieter diesbezüglich in Anspruch nehmen kann, richtet sich allein nach den Klauseln im Mietvertrag. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zu den Schönheitsreparaturen ist auch in den kommenden Jahren durch den Gesetzgeber nicht zu erwarten. Die Bewertung, ob diese wirksam oder unwirksam sind, erfolgt daher nur anhand der bisher ergangenen Rechtsprechung. Diese ist für einen Laien jedoch schwierig zu überblicken, weil sie gerade in den unteren Instanzen nicht einheitlich ergeht. Zur Klärung von Fragen hinsichtlich der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist daher eine Rechtsberatung stets von Vorteil.