Erhöht der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Miete, so kann der Mieter sich nicht auf wirtschaftliche Härtegründe gemäß § 556 Abs. 4 BGB berufen, wenn der Vermieter mit der baulichen Maßnahme nur den allgemein üblichen Zustand der Wohnung herstellen will.
Sachverhalt
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung in Berlin, für die die Vermieter nach Modernisierungsarbeiten, u.a. der Vergrößerung der Balkone auf eine Fläche von 5,06 qm eine Mieterhöhung verlangen. Der Mieter wehrte sich gegen die Mieterhöhung und beruft sich auf wirtschaftliche Härte. Er klagt auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet sei. Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgelehnt. Die Berufungsinstanz folgte jedoch dem Vortrag des Klägers und nahm bei der Beurteilung Rückgriff auf den Berliner Mietspiegel. Danach bestünde wirtschaftliche Härte. Da die Wohnung bereits über einen Balkon verfügte, hat es die bloße Vergrößerung nicht als allgemein üblich angesehen. Die Vergrößerung der Balkone über die Fläche von 4 qm stelle ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Das Landgericht änderte das amtsgerichtliche Urteil entsprechend ab. Die Vermieter gingen in Revision.
Entscheidung
Die Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der BGH verwies die Sache mit Urteil vom 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19 zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurück.
Nach Ansicht des BGH ist eine Modernisierungsmieterhöhung wegen wirtschaftlicher Härte dann nicht ausgeschlossen, wenn die Mietsache in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ein solcher Zustand liegt vor, wenn mindestens 2/3 aller vergleichbarer Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufweisen. Das Landgericht habe hierzu keine tragfähigen Tatsachengrundlagen angebracht. Der Verweis auf den Berliner Mietspiegel sei untauglich. Allein der Umstand, dass größere Balkone einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen, lasse nicht den Schluss zu, dass das Vorhandensein größerer Balkone nicht allgemein üblich sei. Der Mietspiegel treffe keine Feststellungen, welche Ausstattung bei welchen Gebäuden in welchem regionalen Bereich allgemein üblich sei. Die Angaben des Mietspiegels enthielten nur Aussagen darüber, ob das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Merkmals den Wohnwert positiv oder negativ beeinflusst. Das Landgericht hätte folglich das vom Vermieter angebotene Sachverständigengutachten einholen müssen, um die Allgemeinüblichkeit zu beurteilen.
Fazit
Modernisierungsmieterhöhungen können wegen eines Härtefalls dann nicht ausgeschlossen werden, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Damit soll erreicht werden, dass der Mieter Modernisierungen, die sich als allgemeiner Stand durchgesetzt haben, nicht verhindern kann. Als Maßstab ist der Zustand der weit überwiegenden Mehrheit aller im Geltungsbereich des § 559 BGB gelegenen Mietwohnungen heranzuziehen. Nur wenn sich feststellen ließe, dass die Modernisierung mehr als den allgemein üblichen Zustand herstellen würde, kommt ein Härtefall und damit der Ausschluss der Mieterhöhung in Betracht.
Dieser Beitrag erschien zuerst im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar.