Beim Immobilienverkauf stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Verkäufer über frühere Mängel (und deren Beseitigung) aufklären muss. Mit einer besonders praxisrelevanten Konstellation hat sich nunmehr das OLG Celle in seinem Urteil vom 19.12.2025 (Az. 4 U 156/25) befasst: Muss ein Verkäufer informieren, dass er einen Mangel in Eigenleistung behoben hat – oder genügt der Hinweis auf die frühere Problematik und deren vermeintliche Lösung?
Der Sachverhalt
Die Käufer hatten eine Immobilie – wie üblich – unter Ausschluss der Sachmängelhaftung gekauft. Nach dem Erwerb zeigten sich Undichtigkeiten im Bereich der überdachten Terrasse. Die Verkäuferin behauptete, ihr Ehemann habe ca. drei Jahre zuvor umfassende Arbeiten an der Terrassenüberdachung durchgeführt, nach denen keine Undichtigkeiten mehr aufgetreten seien. Sie gab zudem an, die Käufer bei der Besichtigung darüber informiert zu haben, dass früher bei bestimmten Witterungsproblemen Wasser eingetreten sei und nicht ausgeschlossen werden könne, dass dies wieder auftreten könnten. Die Käufer bestritten dies und fordern den Ersatz der Mangelbeseitigungskosten, da die Verkäuferin arglistig den Mangel verschwiegen haben soll und sie sich deshalb nicht auf den Haftungsausschluss berufen darf, § 444 BGB. In erster Instanz wurde die Klage abgewiesen. Die Berufung der Käufer richtet sich gegen diese Entscheidung.
Die Entscheidung
Das OLG Celle bestätigte die Entscheidung des Landgerichts: Der Käufer hat keinen Anspruch auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten.
Ein Verkäufer, der ein Fachunternehmen mit der Mangelbeseitigung beauftragt hat, müsse sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierung verschaffen. Anders liege es nur, wenn konkrete Umstände den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt.
Darüber hinaus stellte das OLG Celle klar: Auch bei Mangelbeseitigung in Eigenleistung müsse sich der Verkäufer keine Kenntnis vom Erfolg verschaffen. Ohne Anhaltspunkte für eine unzureichende Mangelbeseitigung muss der Verkäufer den Käufer nicht auf den vorherigen Mangel und die in Eigenleistung durchgeführte Beseitigung hinweisen.
Zudem stellte das OLG Celle klar, dass aufgrund des konkreten Vortrages der Verkäufer vorliegend der Käufer beweisbelastet war, dass keine (ausreichende) Aufklärung erfolgte.
Praxis-Hinweis:
Für Verkäufer bedeutet dies: Wer einen Mangel selbst behebt und danach keine Probleme feststellt, muss nicht automatisch befürchten, später aufgrund arglistigen Handelns zu haften. Die Eigenleistung ist zumindest laut dem OLG Celle grds. kein „Makel“, der zwingend offenbart werden muss. Insbesondere da das OLG die Revision zugelassen hat, so dass letztinstanzliche Klarheit noch aussteht, sollten durch den Verkäufer durchgeführte Sanierungsmaßnahmen vorsorglich sorgfältig dokumentiert werden (etwa durch Fotos, Rechnungen und Materialbelege). Zudem empfiehlt es sich, Kaufinteressenten proaktiv über frühere Probleme aufzuklären, auch wenn diese für behoben gehalten werden. Besondere Vorsicht ist zudem geboten, wenn nach der Sanierung erneut Symptome auftreten, da in diesem Fall (wieder) eine Offenbarungspflicht besteht.
Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmoblilienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 200.