Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 21.01.2026 (Az. VIII ZR 247/24) erneut mit der Frage befasst, wann die Begründung von Wohnungseigentum an einer vermieteten Wohnung zu einer sog. „Eigenbedarfssperre“ führt.
Hintergrund
Gemäß § 577a Abs. 1 BGB besteht ein besonderer Kündigungsschutz für Mieter, an deren Wohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und dieses anschließend veräußert worden ist. Auf einen etwaigen Eigenbedarf kann sich der neue Eigentümer/Vermieter in diesen Fällen erst nach Ablauf von drei Jahren (in besonderen Fällen sogar erst nach zehn Jahren) berufen.
Die Vorschrift des § 577a BGB wurde nachträglich um den Absatz 1a ergänzt. Damit sollte die Umgehung des erweiterten Kündigungsschutzes verhindert werden. Unabhängig von der Begründung von Wohnungseigentum sollte auch eine Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber die Eigenbedarfssperre auslösen.
In § 577a Abs. 1a S. 2 BGB wurde eine Ausnahme vorgesehen. Der Erwerb von vermietetem Wohnraum gemäß § 577a Abs. 1a S. 1 BGB sollte insbesondere dann nicht zur Eigenbedarfssperre führen, wenn die Gesellschafter der erwerbenden Personengesellschaft oder die Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Sachverhalt
Der Bundesgerichtshof hatte sich nunmehr mit einer wieder neuen Konstellation im Zusammenhang mit der Eigenbedarfssperre auseinanderzusetzen. Der Hintergrund der Entscheidung war folgender: Ein Familienvater erwarb im Jahr 2021 ein Mehrfamilienhaus in München. Eine Wohnung war zu diesem Zeitpunkt bereits an den späteren Beklagten vermietet. Der Familienvater teilte das Mehrfamilienhaus sodann nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf und übertrug sämtliche Wohnungen an eine eigens zu diesem Zweck gegründete GbR, deren Gesellschafter der Familienvater, seine Frau und die Kinder des Paares waren. Als dem Mieter im Juli 2022 eine Kündigung, gestützt auf den Eigenbedarf der Tochter des Familienvaters, zuging, kam es zum Streit, den der Bundesgerichtshof nun entschieden hat.
Das rechtliche Problem des Falles liegt offensichtlich in der Frage, ob in der vorgenannten Konstellation § 577a Abs. 1 BGB oder § 577a Abs. 1a BGB anwendbar ist. Während § 577a Abs. 1 BGB auf die Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum abstellt und keine Erleichterung für Familienangehörige vorsieht, ist § 577a Abs. 1a BGB anwendbar, wenn Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof erläuterte in seinem Urteil unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien, dass § 577a Abs. 1 BGB einschlägig sei. Durch die nachträgliche Einfügung des § 577a Abs. 1a BGB habe der Mieterschutz erhöht und dessen Umgehung verhindert werden sollen. Es sollte keine umfassende Privilegierung für die Vermieterseite, sondern vielmehr eine im Rahmen des „Münchener Modells“ bekannt gewordene Schutzlücke im Sinne der Mieter geschlossen werden. Daher sei im vorliegenden Fall allein § 577a Abs. 1 BGB anzuwenden und der in § 577a Abs. 1a BGB enthaltene Gedanke der Privilegierung von Familienmitgliedern sei auch nicht auf § 577a Abs. 1 BGB zu übertragen.
Praxishinweis
Für Vermieter ist damit zukünftig folgendes zu beachten:
Sofern an bereits überlassenem Wohnraum Wohnungseigentum begründet und dieser anschließend veräußert wird, gilt ausschließlich § 577a Abs. 1 BGB.
§ 577a Abs. 1a BGB mit der Privilegierung von Familienmitgliedern kommt hingegen nur dann in Betracht, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum ist. Vermieter sollten sich gerade auch im Rahmen der Nachfolgeplanung mit diesem Thema unbedingt auseinandersetzen und sich merken, wie der Bundesgerichtshof mit der durchaus vorhandenen gesetzlichen Unklarheit zwischen § 577a Abs. 1 BGB und § 577a Abs. 1a BGB umgeht.