In den Medien ist es allgegenwärtig: Deutschland könnte erstmals eine Gasknappheit drohen. Insbesondere für Mieter und Vermieter kann dieser Umstand zu rechtlichen Problemen führen, soweit der Mietgegenstand nicht mehr ausreichend beheizt werden kann.
Problemaufriss:
Auch wenn derzeit ein Eingriff der Bundesnetzagentur in die Gasversorgung und priorisierende Aufteilung vorhandener Ressourcen noch als bloße Hypothese erscheint, ist eine drohende Gasknappheit immer wieder Thema. Nach dem jetzigen Stand der Dinge sollen insbesondere Einrichtungen der Gesundheitsversorgung sowie private Haushalte vorrangig behandelt werden, so dass möglichweise Gewerbemieter das Nachsehen haben werden. Insbesondere Wirtschaftsunternehmen dürften sich daher zum jetzigen Zeitpunkt die Frage stellen, wie eine mangelnde Möglichkeit an Beheizung sich auf ihren Geschäftsbetrieb auswirken wird und wie mit diesen Umständen im Rahmen des Mietverhältnisses umzugehen ist.
Mögliche rechtliche Folgen:
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welchen rechtlichen Folgen insbesondere Vermieter ausgesetzt sein könnten bzw. welche Rechte Mietern zur Verfügung stehen. Es dürfte sich inzwischen als gefestigte Rechtsprechung herausgebildet haben, dass ein Vermieter für die Gewährleistung gewisser Mindesttemperaturen in den vermieteten Räumen Sorge zu tragen hat. Wie hoch die Temperaturen im Einzelfall sein müssen, ist sicherlich eine Frage des Einzelfalls und hängt von der Art und Weise des Geschäftsbetriebes ab. Ergibt sich aufgrund einer Gasknappheit, dass notwendige Temperaturen nicht mehr zu erreichen sind, ist die Möglichkeit der Geltendmachung von Mietminderungen nicht auszuschließen.
Mögliche vertragliche Regelungen im Mietvertrag:
Auf Vermieterseite könnte solch einem Minderungsrecht entgegengewirkt werden, wenn mietvertraglich bestimmt ist, dass der Mieter für den Abschluss von Versorgungsverträgen verantwortlich ist. In diesem Fall besteht ein Vertragsverhältnis im direkten Verhältnis zwischen Energielieferanten und Mieter. Daraus folgt, dass sich ein Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter nicht auf Minderungsansprüche berufen kann.
Denkbar ist ebenso bereits im Mietvertrag selbst eine Minderung zu Lasten des Mieters auszuschließen. Vorsicht ist allerdings bei der genauen Formulierung entsprechender Klauseln geboten. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass diese einer AGB-rechtlichen Prüfung im Streitfall nicht standhalten.
Erwartung exorbitant hoher Nebenkostenabrechnungen:
Ein weiteres Problem der Gasknappheit wird zudem die zu erwartende finanzielle Belastung im Zusammenhang mit der kommenden Nebenkostenabrechnung sein. Hier sollten die Parteien eines Mietverhältnisses im Vorfeld darüber nachdenken, die Nebenkostenvorauszahlungen entsprechend anzupassen, so dass der sich schlussendlich ergebende Nachzahlungsbetrag eine noch stemmbare Höhe ausweist.
Auswirkungen auf die Praxis:
Um etwaige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist den Parteien eines Mietverhältnisses unbedingt anzuraten, frühzeitig miteinander in Kommunikation zu treten. Dies kann einerseits in wirtschaftliche Hinsicht schützen, da durch Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen die Nachzahlungsbeträge eingedämmt werden. Ebenso ist es durch vertragliche Regelungen möglich, im Vorfeld Transparenz zu schaffen. Dies kann einerseits durch Ausschluss von Mietminderungsmöglichkeiten erfolgen oder andererseits durch den Abschluss eines direkten Vertragsverhältnisses zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen.