Wird seitens des Vermieters einer Gewerbeimmobilie vor Vermietung eine Ca.-Angabe über die Mietflächengröße im Rahmen eines Exposés ausgewiesen, ohne dass diese Angabe Gegenstand des späteren Mietvertrages wird, ist die Behauptung des Mieters, die Mietflächen sind zu klein, unbeachtlich. Eine Kündigung, die auf die Behauptung einer zu kleinen Mietfläche gestützt wird, ist demnach unwirksam. Ebenso wenig kann ein Mieter eine Beendigung auf die bloße Schlüsselrückgabe der Gewerbeimmobilie stützen. (LG Mannheim, Urteil vom 16.08.2021 – 15 O 155/20, seit 21.03.2023 rechtskräftig)
Problem/Sachverhalt
Der Kläger ist Vermieter und die Beklagte Mieterin einer Gewerbeimmobilie. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer mieterseits ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung sowie die Behauptung der Beklagten, dass das Mietverhältnis im Wege einer konkludent geschlossenen Mietaufhebungsvereinbarung beendet worden sei. Konkret stützt die Beklagte ihre Kündigung darauf, dass die Mietflächen nicht die in einem Exposé ausgewiesene Größe aufweise. Unerheblich sei, dass der Mietvertrag keine genaue Größe definiere. Hilfsweise begründet die Beklagte eine Beendigung des Mietvertrages mit einer angeblich konkludent geschlossenen Aufhebungsvereinbarung. Diese solle im Wege der Aushändigung der Schlüssel getroffen worden sein. Unmittelbar nach Übergabe der Schlüssel stellte der Kläger klar, dass die Nutzung des Mietgegenstand durch die Beklagte nach wie vor möglich sei. Die Beklagte stellte die Mietzahlungen ein, woraufhin der Kläger zunächst Feststellungsklage zum Zwecke der Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung und sodann Leistungsklage in Bezug auf die offenen Mieten erhob. Gegen das Urteil wurde Berufung eingelegt. Die Berufung wurde jedoch zurückgenommen. Das erstinstanzliche Urteil ist seit 21.03.2023 rechtskräftig (Beschluss OLG Karlsruhe vom 21.03.2023 -19 U 126/21).
Entscheidung
Der Mieter ist zur Zahlung der ausstehenden Mieten verpflichtet! Maßgeblich begründete das Gericht seine Auffassung damit, dass der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag keine Angabe zu der angemieteten Flächengröße enthielt. Die alleinige Angabe im Rahmen eines Exposés reicht nicht aus, um eine konkludente Flächenvereinbarung zu begründen. Ebenso wenig könne eine Schlüsselrückgabe die Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne einer konkludenten Mietaufhebungsvereinbarung begründen. Wenngleich die Beklagte durch die Schlüsselrückgabe eine Zugriffmöglichkeit auf das Mietobjekt verlor, fehlte es an einer entsprechenden Willenserklärung zur Mietaufhebung von Seiten des Klägers. Die von der Beklagten aufgezwungene Übergabe der Schlüssel ließ dem Kläger nichts anderes übrig als diese entgegenzunehmen. Bestätigt wird die nicht stattgefundene Willenserklärung zudem durch das unmittelbar nach Entgegennahme der Schlüssel übermittelte klägerische Schreiben und die Klarstellung, dass eine Nutzung des Mietgegenstandes nach wie vor möglich sei.
Praxishinweis
Behauptet ein Mieter eine zur Kündigung berechtigende Flächenabweichung, sollte stets geprüft werden, ob der einschlägige Mietvertrag die Größe des Mietobjekts ausweist.
Drängt ein Mieter dem Vermieter eine Schlüsselübergabe förmlich auf, sollte aus Gründen der Rechtssicherheit umgehend nach Erhalt der Schlüssel vermieterseits klargestellt werden, dass das Mietobjekt nach wie vor dem Mieter zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird.
Der Beitrag ist zuerst erschienen auf ibr-online.