Für die Entscheidung darüber, ob einem Makler aus einem Verkäufermaklervertrag ein Anspruch auf Maklerprovision zusteht, ist es entscheidend, ob es sich bei dem Verkaufsgegenstand um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt. Soll ein Einfamilienhaus verkauft werden, sind die nach § 656a BGB vorgegebenen Formvorschriften -namentlich die Einhaltung der Textform- bei Abschluss des Maklervertrags einzuhalten.
Problem/Sachverhalt
Bei dem Kläger handelt es sich um einen Makler, der Beklagte ist Verkäufer einer Immobilie. Der Kläger verlangt die Zahlung einer Maklerprovision, die das erstinstanzliche Gericht diesem auch vollumfänglich zusprach. Gegen das Urteil legte der Beklagte Berufung ein. Es ist unstreitig, dass es ausweislich der Geschehensabläufe zum Abschluss eines Maklervertrages kam. Allerdings erhob der Beklagte den Einwand der Formunwirksamkeit dieses Vertrags. Konkret berief er sich auf § 656a BGB und monierte die Nichteinhaltung der Textform. Da die in § 656a BGB normierte Form lediglich für Immobilien einschlägig ist, die als Wohnung oder Einfamilienhaus zu klassifizieren sind, musste sich das Berufungsgericht mit der Frage auseinandersetzen, ob im zu entscheidenden Fall ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus verkauft wurde.
Entscheidung
OLG Celle, Urteil vom 20.03.2025 – 11 U 69/24
Der Makler bekommt auch in der Berufung einen Anspruch auf Zahlung der geforderten Maklerprovision zugesprochen! Das Berufungsgericht gelang zu dem Ergebnis, dass es sich bei der streitgegenständlichen Immobilie um ein Zweifamilienhaus handelt. Damit war die Formvorschrift des § 656 a BGB nicht relevant. Der Einwand des Beklagten, der Maklervertrag sei formnichtig, erwies sich als unerheblich. Bei seiner Begründung führte das Berufungsgericht aus, dass für die Einordnung als Einfamilienhaus zunächst maßgeblich ist, ob die Immobilie zur Unterkunft für Mitglieder eines einzelnen Haushalts zugeschnitten ist. Dies sei nach der Beschaffenheit der Immobilie zu bewerten. Unschädlich sei, ob eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, vorhanden sei. Im Falle des in der behandelten Konstellation einschlägigen Verkäufermaklervertrag ist das subjektive Kriterium des Erwerbszwecks unerheblich. Es könne nicht auf Kriterien abgestellt werden, die bei Vertragsschluss noch nicht bekannt sind. Für die Unterscheidung zwischen Ein- und Zweifamilienhaus seien daher lediglich objektive Umstände wie Grundrisse, Baugenehmigungen und Außen- und Innenansichten maßgeblich. Für eine Differenzierung zwischen Ein- und Zweifamilienhaus solle ferner nicht entscheidend sein, ob Nebengebäude und Freiflächen von Bewohnern mehrerer Wohneinheiten genutzt werden können. Selbst in großen Mehrfamilienhausanlagen sei eine Nutzung von Gemeinschaftsflächen nicht ungewöhnlich. Im konkreten Fall wurde die Einordnung als Zweifamilienhaus zudem mit der verwendeten Bezeichnung in den Vertragsunterlagen sowie der beabsichtigten künftigen Nutzung begründet.
Praxishinweis
Bei Abschluss eines Maklervertrags sollte größte Sorgfalt darauf gelegt werden, die Immobilie nach ihrer Eigenart zu klassifizieren. Insbesondere ist sauber zu prüfen, ob diese als Einfamilienhaus bewertet werden muss. In Zweifelsfällen sind Makler gut beraten, die nach § 656 a BGB vorgegebenen Formvorschriften zu beachten. Andernfalls droht, dass aus bloßen formellen Gründen der Anspruch auf Maklerprovision nicht entsteht.
Der Beitrag ist zuerst erschienen bei ibr-online.