Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Ein wichtiger Grund ist u.a. ein nicht unerheblicher Zahlungsrückstand des Mieters an zwei aufeinanderfolgenden Terminen. Die notwendige Erheblichkeit des Rückstandes sieht der Bundesgerichtshof (BGH) dann als gegeben an, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt (BGH vom 08.12.2021, Az. VIII ZR 32/20).
Sachverhalt
Die beklagte Mieterin einer Wohnung blieb im Januar einen Teilbetrag der Miete schuldig. Im Folgemonat zahlte sie keine Miete. Wegen der Rückstände kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage mit der Begründung statt, dass die fristlose Kündigung als Folge des nicht unerheblichen, eine Monatsmiete übersteigenden Rückstandes wirksam sei, während das Landgericht auf die Berufung der Beklagten die Klage abwies. Die klagende Vermieterin wehrte sich dagegen mit der Revision.
Entscheidung
Die Revision ist erfolgreich.
Aus Sicht des BGH sei das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung beendet worden, nachdem ein für die fristlose Kündigung notwendiger wichtiger Grund vorgelegen habe. Der Zahlungsverzug seitens des Mieters für zwei aufeinanderfolgende Termine stelle einen derartigen wichtigen Grund dar, wenn er einen nicht unerheblichen Teil der Miete umfasse. Für Wohnraummietverhältnisse sei der Rückstand als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteige. Da die Mieterin im Januar lediglich einen Teilbetrag und im Februar gar keine Miete bezahlt habe, befand sie sich im Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung mit einem die geschuldete Monatsmiete übersteigenden Betrag in Verzug.
Der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung stehe – anders als vom Berufungsgericht angenommen – nicht entgegen, dass der im Januar rückständig gebliebene Teilbetrag isoliert betrachtet im Verhältnis zur kompletten Monatsmiete betragsmäßig unerheblich sei.
Ausschlaggebend sei, so der BGH, allein die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge. Dieser sei jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteige. Eine weitergehende Bewertung der Einzelrückstände im Verhältnis zur Monatsmiete sehe das Gesetz hingegen nicht vor.
Fazit
Mit der Entscheidung hat der BGH noch einmal klargestellt, dass für die Frage der Erheblichkeit des Rückstandes immer der Gesamtrückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen ausschlaggebend ist, nicht aber die Höhe der jeweiligen Einzelrückstände im Verhältnis zur Monatsmiete. Aus Sicht des BGH ist es dem Vermieter in einer solchen Situation nicht mehr zuzumuten, am Vertrag festzuhalten, nachdem das Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Vertragspartei durch die eingetretenen Zahlungsrückstände beeinträchtigt wurde. Anders als bei einem sich über mehrere Monate oder gar Jahre entwickelnden Rückstand muss der Vermieter bei einer derartigen Dynamik reagieren können. Umgekehrt weiß auch der Mieter, der an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen gegen seine Zahlungspflichten verstößt, dass seine mangelnde Zahlungsmoral das Vertragsverhältnis nachhaltig diskreditiert und Konsequenzen nicht ausgeschlossen sind.
Der Beitrag ist zuerst erschienen in Ausgabe 156 des ImmobilienReports Metropolregion Rhein-Neckar.