Dieser Einwand zählt zu den am häufigsten auf Baustellen fallenden Aussagen, sobald es um Mängel geht. Viele Bauherren lassen sich hierdurch verunsichern und glauben, sie müssten optische Mängel hinnehmen. Doch stimmt das?
Ein Mangel ist ein Mangel
Der Gesetzgeber unterscheidet nicht zwischen „technischen“ und „optischen“ Mängeln.
Ein Mangel liegt bereits vor, wenn das Werk die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Gebäude statt -wie vereinbart- mit einem dezenten Weiß in einem knalligen Grün verputzt und gestrichen wird. Dies gilt auch, wenn die Funktion – Schutz des Mauerwerkes durch den Putz – unabhängig von der Farbe gewährleistet ist.
Aber auch wenn die Parteien das äußere Erscheinungsbild nicht vertraglich definiert haben, so muss das Werk nicht nur für die gewöhnliche Verwendung geeignet sein (und somit die zu Grunde gelegte Funktion erfüllen), sondern auch die Beschaffenheit aufweisen, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann. Dies umfasst auch das äußere Erscheinungsbild.
Verweigerung der Abnahme?
Eine Verweigerung der Abnahme setzt einen wesentlichen Mangel i.S.d. § 640 BGB voraus. Da es sich auch bei optischen Mängeln um Mängel handelt, kann grundsätzlich auch die Abnahme aufgrund rein optischer Mängel verweigert werden . Seitens des Kammergerichts Berlin (Urteil vom 24.06.2025 – 21 U 156/24) wurde ein wesentlicher optischer Mangel aufgrund einer entgegen den Vereinbarungen des Bauträgervertrages nicht aus Sichtbeton und wesentlich steiler ausgeführten Wohnzimmertreppe bejaht. Die Nutzung der Wohnung wäre aufgrund des Mangels nur eingeschränkt möglich und hätte somit nicht faktisch als bewohnbar angesehen werden können. Auch eine tatsächliche Nutzung der Wohnung würde dem nicht entgegenstehen. Maßgeblich sei, dass die Wohnung dauerhaft bezogen werden könne; dies wäre zu verneinen, wenn zur Durchführung der Mängelbeseitigung wieder ein Auszug erfolgen müsste.
Unverhältnismäßigkeit des Anspruchs auf Mangelbeseitigung?
Somit können bei Vorliegen eines Mangels auch die dem Auftraggeber zustehenden Gewährleistungsrechte umfassend geltend gemacht werden. Die einzige „Grenze“ ist eine etwaige Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigungskosten, § 635 Abs. 3 BGB. Insbesondere bei kleinen, unauffälligen optischen Mängel (bspw. kleinere Farbabweichungen) können die Mangelbeseitigungskosten unverhältnismäßig hoch sein. Nach der Rechtsprechung ist die Unverhältnismäßigkeit zu bejahen, wenn unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalles der erzielte Erfolg (das mangelfreie Werk) in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des Kostenaufwandes steht (vgl. BGH, Beschluss vom 18.07.2013 – VII ZR 231/11). Im Rahmen dieser Abwägung ist das Interesse des Bestellers an einer mangelfreien Vertragsleistung zu berücksichtigen. Der Maßstab hierfür ist der vertraglich vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung des Werkes.
Aber auch bei Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung stehen dem Auftraggeber ein Schadensersatzanspruch oder eine Minderung entsprechend der objektiven Wertminderung zu.
Praxishinweis:
Auch ein optischer Mangel ist ein Mangel. Mit einem Mangel gehen alle Rechte aufseiten des Auftraggebers und Pflichten aufseiten des Auftragnehmers einher. Gerade deshalb sollte eine Mangelbehauptung nicht damit abgetan werden, dass es „nur“ ein optischer Mangel sei. Dies gilt sowohl für Auftraggeber als auch für Auftragnehmer.