Die Schonfristzahlung führt nicht zur Heilung einer ordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Eine derartige Zahlung wirkt sich ausschließlich heilend auf die außerordentliche Kündigung aus. Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vom 1. Mai 2026 ändert hieran nichts. Bis zur Gesetzesänderung ist die derzeit geltende Rechtslage maßgeblich.
BGH, Urteil vom 30.09.2026 – VIII ZR 21/26
Problem/Sachverhalt
Der Beklagte mietete vom Kläger eine Wohnung in Berlin. Nachdem der Beklagte die Miete für Januar und Februar 2024 nicht gezahlt hatte, erklärte der Kläger die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Innerhalb der Schonfrist glich der Beklagte die rückständigen Beträge aus. Die Räumungsklage blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos. So nahmen die beiden zuvor befassten Gerichte an, die rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heile neben der außerordentlichen auch eine ordentliche Kündigung. Mit der zugelassenen Revision verfolgte der Kläger sein Räumungsbegehren – allein gestützt auf die ordentliche Kündigung – weiter.
Entscheidung
Der BGH gab der Revision statt und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurück! Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirkt sich nach Auffassung des Senats ausschließlich auf die außerordentliche Kündigung aus. Auf eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist die Vorschrift weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Senat bekräftigt damit seine ständige Rechtsprechung und tritt der abweichenden Linie des Berufungsgerichts entgegen. Auch die im Regierungsentwurf vom 1. Mai 2026 vorgesehene Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wirkt sich nach Ansicht des Senats nicht auf die geltende Rechtslage aus. Bis zu einer Gesetzesänderung bleibe die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung von der nachträglichen Zahlung unberührt. Insbesondere die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB werde durch eine spätere Zahlung weder unzureichend noch werde die Pflichtverletzung geheilt. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB sei auf die ordentliche Kündigung ebenfalls nicht entsprechend anwendbar. Der Senat betont jedoch, dass die Gerichte in Fällen des Ausgleiches eines Zahlungsrückstandes zu prüfen haben, ob sich die Berufung des Vermieters auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig im Sinne von § 242 BGB darstellt. Eine solche Prüfung hatte das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – unterlassen.
Praxishinweis
Die Entscheidung bestätigt die klare Trennung zwischen außerordentlicher und ordentlicher Kündigung im Anwendungsbereich der Schonfristzahlung: Vermieter können eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann weiterverfolgen, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgleicht. Entscheidend bleibt, dass der Zahlungsverzug im Kündigungsschreiben ordnungsgemäß als Kündigungsgrund angegeben wurde. Vermieter sollten daher stets vorsorglich neben der außerordentlichen auch die ordentliche Kündigung erklären. Zudem sollten Mieter dahingehend beraten werden, dass auch eine spätere Zahlung der Miete einen Räumungsanspruch des Vermieters begründen kann und ein Zahlungsverzug stets höchst risikoreich ist.
Der Beitrag wurde zuerst veröffentlicht bei ibr-online: Immobilien- & Baurecht, Recht für die Immobilienverwaltung