Problem
Die Nutzbarkeit von Tiefgaragenstellplätzen führt im Bauträgerrecht immer wieder zu Streit. Allein die Einhaltung baurechtlicher Mindestvorgaben gewährleistet nicht zwingend, dass ein Stellplatz den vertraglich geschuldeten Qualitäts- und Nutzungsanforderungen entspricht. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die übliche Nutzbarkeit ohne unverhältnismäßigen Rangieraufwand sowie der Qualitätsstandard der veräußerten Immobilie. Dies verdeutlicht eine aktuelle Entscheidung des OLG Köln, die in einer Reihe mit weiteren derartigen Entscheidungen wie z.B. des OLG Braunschweig und des OLG Frankfurt steht.
Entscheidung
Das OLG Köln (Beschluss vom 29.07.2026 – 16 U 118/25) hat entschieden, dass es bei Tiefgaragenstellplätzen für die Mangelfreiheit gerade auf die übliche Nutzung, also auf eine „Fahrtaktik“ ohne erhöhten Rangieraufwand ankommt. Ein Anspruch auf Einparken in einem Zug oder gerade auf Vor- bzw. Rückwärtseinparken besteht hingegen nicht. Auch einige Korrekturzüge sind als zumutbare Komforteinbußen hinzunehmen.
Das OLG Braunschweig (OLG Braunschweig (Beschluss vom 20.06.2019 – 8 U 62/18)) hatte bereits festgestellt, dass das bloße Einhalten der einschlägigen Garagen- und Stellplatzverordnungen nicht bereits zur Mangelfreiheit des Stellplatzes führt. Diese stellten lediglich einen Mindeststandard dar. Ein darüberhinausgehender Standard könne sich aus der Leistungsbeschreibung und der nach dem Vertrag vorausgesetzten Funktion ergeben.
Dies lasse sich nach den Gesamtumständen der dazugehörigen verkauften Wohnung ermitteln. Zu beurteilen seien insbesondere Preis, Lage, Wohngegend und die Bewerbung der Wohnung mit Komfortstandards.
Schon 2014 hatte das OLG Frankfurt (Beschluss vom 12.02.2014 – 3 U 110/13) zu einer vergleichbaren Situation entschieden, dass bei hochpreisigen, repräsentativen und hochwertig ausgestatteten Wohnungen auf ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse zur Beurteilung des Parkaufwandes abgestellt werden könne. Es sei nicht erforderlich, dass der Tiefgaragenparkplatz gesondert entsprechend beworben werde. Auch hier beurteilte das OLG den Parkplatz anhand der Beschaffenheit, die bei anderen Werken gleicher Art und Güte üblich ist.
Weiter vertrat das OLG Frankfurt sogar die Auffassung, dass ein Mangel vorliege, auch wenn der Bauträger keinen größeren Parkplatz hätte bauen können. Es kommt im Baurecht nicht nur auf die technischen Vorgaben, etwa die anerkannten Regeln der Technik und einschlägige Verordnungen, an, sondern auf die subjektive Erwartungshaltung der Erwerber.
Praxishinweis
Um Streit zu vermeiden, sollten die genauen Umstände der Parksituation bereits in der Planungsphase bedacht werden. Entspricht der Tiefgaragenstellplatz nicht nur den einschlägigen Normen und Gesetzen, sondern auch dem Qualitätsstandard der Immobilie oder weicht er hiervon ab? Gerade bei einer negativen Abweichung muss der Vertragspartner transparent aufgeklärt und informiert werden. Eine Mitteilung der reinen Maße wird hierfür nicht ausreichen.
Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar Ausgabe 207.