Gewerberaummietverträge werden standardmäßig mit einer vertraglichen Festlaufzeit unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart. Die feste Laufzeit ist regelmäßig für die Vertragsparteien von existenzieller Bedeutung: Für den Vermieter sichert ein langfristiger Mietvertrag die Werthaltigkeit der Immobilie, der Mieter hat sich regelmäßig auf die (lange) Vertragslaufzeit eingestellt und ggf. erhebliche Investitionen in das Objekt getätigt.
§ 550, 578 BGB ordnen für Mietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr die Schriftform an. Wenn diese nicht beachtet wird, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. In der Praxis hat diese Reglung zur Folge, dass von der kündigungswilligen Vertragspartei regelrecht nach Schriftformverstößen gesucht wird, um sich von den unliebsamen Mietverträgen vorzeitig zu Lösen.
Mit Urteil vom 20.12.2019 hat das OLG Hamburg (Az: 4 U 60/18) entschieden, dass bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in der Mietvertragsurkunde ein Zusatz enthalten sein muss, welcher das Vertretungsverhältnis zum Ausdruck bringt, damit der Mietvertrag der Schriftform genügt, wenn nicht alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschrieben haben.
Sachverhalt
Eine GbR schloss befristet auf fünf Jahre einen Mietvertrag über Büroräume ab. Nach Ablauf der Mietzeit wurde dieser Vertrag mehrfach verlängert. Die letzte Verlängerung wurde am 23.03.2015 mit einer Laufzeit bis zum 30.04.2021 vereinbart und ist nur von einem der beiden Gesellschafter der GbR ohne Hinweis auf eine entsprechende Vertretungsmacht unterzeichnet worden. Die GbR ist der Auffassung, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht gewahrt worden sei und daher eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.10.2017 möglich sei. Der Vermieter beruft sich hingegen darauf, dass die GbR durch die Unterschrift des Gesellschafters wirksam vertreten worden sei. Darüber hinaus läge ein Verstoß gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB vor, soweit sich die GbR auf die Formunwirksamkeit beriefe, obwohl beide Parteien von der Formwirksamkeit ausgegangen sind.
Entscheidung
Das OLG Hamburg entschied zugunsten der GbR.
Die Verlängerung des Mietvertrages hätte unter Wahrung des Schriftformerfordernisses geschlossen werden müssen. Eine GbR wird grundsätzlich durch sämtliche Gesellschafter vertreten. Das Schriftformerfordernis ist bei der Unterzeichnung einer Urkunde durch ein einzelnes Mitglied einer GbR deshalb nur dann gewahrt, wenn dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt. Aus diesem Zusatz muss ersichtlich sein, dass der Unterzeichner auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien handelt, zum Beispiel durch einen Firmenstempel oder einen ausdrücklichen Vertretungszusatz. Andernfalls lässt sich der Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften auch die anderen Vertragsparteien binden soll oder erst dann seine Wirksamkeit erlangen soll, wenn die anderen Gesellschafter den Vertrag ebenfalls unterschrieben haben.
Die GbR verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, indem sie die Unwirksamkeit der Form geltend macht. Ihr berufen auf die Formunwirksamkeit wäre erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn der eine Vertragspartner den anderen Vertragspartner schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hätte. Allein der Umstand, dass beide Vertragsparteien von der Formwirksamkeit der Zusatzvereinbarung vom 23. März 2015 ausgegangen waren, rechtfertigt nicht den Schluss, dass die GbR ihren Vertragspartner von der Einhaltung der Schriftform schuldhaft abgehalten hat. Vielmehr hätte der Vermieter erkennen können, dass die Schriftform nicht gewahrt wurde und auf eine vollständige Unterzeichnung hinwirken können.
Fazit
Der Problemkreis rund um die Formwirksamkeit bei Mietverträgen ist geprägt von einer unübersichtlichen und stark einzelfallabhängigen Rechtsprechung, die auch für Experten häufig kaum nachvollziehbar ist. Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn die Vertragspartei eine Gesellschaft ist. Bei einer AG oder einer GmbH ist der Mietvertrag oder Nachtrag nach der Rechtsprechung des BGH auch ohne Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft formwirksam geschlossen. Das gleiche gilt bei der OHG und KG. Ein Vertretungszusatz ist aber jedenfalls dann erforderlich, wenn ein Gesellschafter (von mehreren Gesellschaftern) einer GbR oder einer von mehreren Vermietern oder Mietern für diese handelt.
Es empfiehlt sich daher in der Praxis bei allen Mietverträgen im Rubrum der Mietvertragsurkunde und bei der Unterschriftenzeile die jeweiligen Vertragsparteien eindeutig zu bezeichnen und für den jeweiligen Vertreter darzustellen, woraus dieser seine Vertretungsbefugnis herleitet, um Zweifel in Bezug auf die Schriftform vorzubeugen.