Die Heizkostenverordnung enthält seit dem 31.12.2013 eine Regelung, wonach die auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge mit Wärmemengenzählern zu messen ist (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV).
In der Praxis kommt es dennoch noch heute zu Situationen, in welchen solche Wärmemengenzähler fehlen und deswegen Streit über die Nebenkostenabrechnung entsteht. Der BGH (BGH, Urt. vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20) hat nun in einem Fall darüber entschieden, welche Konsequenzen aus dem Fehlen dieser Wärmemengenzähler resultieren.
Sachverhalt
Das betreffende Wohngebäude verfügte über eine zentral verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und Warmwasser. Für derartige Anlagen sind die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs anhand der Anteile am Wärmeverbrauch aufzuteilen.
Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch sieht die Heizkostenverordnung vor, dass der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage vom gesamten Verbrauch der zentralen Anlage abzuziehen ist. Zu diesem Zweck besteht die oben genannte Regelung seit dem 31.12.2013. Die Wärmemengenzähler fehlten hier, weshalb die Mieter die Nebenkostenabrechnung kürzten.
Entscheidung
Der BGH gab den Mietern Recht! Da die Wärmemengenzähler fehlten, war dem Vermieter eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser nicht möglich, was eine Kürzung rechtfertigt. Der Vermieter durfte auch nicht nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV aufgeführten Rechenformel abrechnen, weil die Messung des Volumens des verbrauchten Wassers durch Warmwasserzähler möglich war.
Das Kürzungsrecht ergibt sich dem BGH nach auch aus dem Sinn und Zweck der Verordnung: Nach dem Willen des Verordnungsgebers dient die pauschale Berechnung einer vereinfachten Durchsetzbarkeit des Kürzungsanspruchs, welcher dem Mieter im Fall einer nicht den Vorschriften der Verordnung entsprechenden verbrauchsunabhängigen Ermittlung von Heiz- und Warmwasserkosten zusteht.
Es handelt sich somit bei dem Kürzungsrecht des Mieters um einen pauschalierten Schadensersatzanspruch wegen Nichtbeachtung sich aus der Heizkostenverordnung ergebender und als mietverträgliche Nebenpflichten einzuordnender Vermieterpflichten.
Die zwangsläufig mit der Möglichkeit zur pauschalisierenden Schadensberechnung verbundene Gefahr einer unzutreffenden bzw. zu hohen Bemessung des Schadens kann durch die Nachrüstung mit Wärmemengenzählern vermieden werden.
Praxishinweis
Der BGH beendet die Diskussion über die Frage der Anwendung des Kürzungsrechts mit einer leider viel zu selten genutzten Begründung, nämlich der ratio legis bzw. dem Willen des Verordnungsgebers, wie er in den einschlägigen Bundestags-Drucksachen zum Ausdruck kommt, und wendet diesen Willen im Interesse des verfolgten Ziels einer transparenten Abrechnung konsequent an. Heißt für Vermieter: Nachrüsten!