So lautet die Überschrift einer Regelung im Rahmen eines Gesetzes, mit welchem die Folgen der COVID-19-Pandemie unter anderem im Zivilrecht abgemildert werden sollen. Dieses wurde am 27. März 2020 durch den Bundesrat gebilligt und wird ab dem 1. April 2020 in Kraft treten.
Mit dieser Gesetzesänderung will der Gesetzgeber Mieter, die wirtschaftlich von der Pandemie betroffen sind, vor der Kündigung ihrer Mietverhältnisse schützen. Dabei soll sich der Schutz neben der Wohnraummiete ausdrücklich auch auf die Gewerberaummiete beziehen. Große Teile beider Mietergruppen werden gravierende wirtschaftliche Einbußen durch die Pandemie erleiden, sei es durch angeordnete Kurzarbeit, oder der hoheitlich angeordneten Schließung ihres Gewerbes. Aufgrund der daraus folgenden Einkommensverluste, kann die Zahlung der Mieten schnell zu einer hohen Belastung werden, die nicht mehr getragen werden kann. In diesem Fall besteht aufgrund des Zahlungsrückstandes innerhalb kurzer Zeit die Gefahr der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Aktuelle Gesetzeslage
Bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mieten kommt eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung des Vermieters– verkürzt betrachtet – vor allem dann in Betracht, wenn der Mieter zwei Monatsmieten nicht zahlt. Diese Regelung gilt sowohl für die Wohnraum-, als auch die Gewerberaummiete.
Neben einer außerordentlichen Kündigung kommt bei einem Mietverhältnis über Wohnraum auch eine ordentliche Kündigung in Betracht. Zur Kündigung von Wohnraum muss seitens des Vermieters auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung – im Gegensatz zur Miete von Gewerberaum – immer ein berechtigtes Interesse vorliegen. Ein solches ist spätestens dann gegeben, wenn die Höhe der aufgelaufenen Zahlungsrückstande auch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würden.
Neue Lage nach Inkrafttreten der Gesetzesänderungen
Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sieht hinsichtlich des Mietrechts vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet. Dieser Zeitraum kann durch eine Rechtsverordnung der Bundesregierung noch bis zum 30. September 2020 verlängert werden, ohne dass ein neues Gesetz erforderlich wäre. Von dieser Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit kann auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
Die Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten findet ebenfalls auf Pachtverhältnisse Anwendung.
Vor dem eben dargestellten Hintergrund ist es wichtig, dass die Gesetzesänderung die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters gerade nicht allein hinsichtlich einer außerordentlichen Kündigung einschränkt, sondern vielmehr alle Kündigungen erfasst werden, die auf Zahlungsrückstände aus dem genannten Zeitraum gestützt werden.
Die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ist jedoch nur dann ausgeschlossen, wenn das Ausbleiben der Zahlungen auf der COVID-19-Pandemie beruht. Dies müsste der Mieter im Streitfall glaubhaft machen. In Betracht kommen in diesem Zusammenhang eine Versicherung an Eides statt oder sonstige Nachweise, die die wirtschaftlichen Einbußen des Mieters dokumentieren. Das können vor allem Anträge, bzw. Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Leistungen sein. In Frage kommen aber genauso auch Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über Einkommens-, bzw. Verdienstausfall. Für Mieter von Gewerberäumen kommt zusätzlich auch in Betracht, dass diese auf die Untersagung oder Einschränkung ihres Gewerbes durch Verordnungen oder behördliche Verfügungen hinweisen können. Es ist jedoch nicht erforderlich, gegenüber dem Vermieter die eigenen Einschränkungen glaubhaft zu machen. Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden, ist jedoch zu raten, dem Vermieter die eigene Situation darzustellen und gegebenenfalls auch zu belegen.
In der Gesetzesänderung wird jedoch ausdrücklich festgestellt, dass weitere Kündigungen – die auf anderen Kündigungsgründen beruhen – gerade nicht eingeschränkt werden. Das hat zur Folge, dass insbesondere Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen auch weiterhin zum Anlass von Kündigungen genommen werden können. Die Kündigung ist nach dem Wortlaut des Gesetzes nur dann ausgeschlossen, wenn diese allein auf Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 gestützt wird. Aufgrund dessen besteht jedenfalls die Gefahr, dass eine Kündigung dann möglich ist, wenn die Miete im März – möglicherweise auch schon aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie – nicht gezahlt wurde und nun auch die Zahlung für April ausbleibt. Sofern der Gesetzgeber die Mieten, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 entstehen, insgesamt für die Entstehung eines Kündigungsrechts ausnehmen wollte, wäre hier wohl eine Klarstellung erforderlich. Ob dies beabsichtigt war, ergibt sich jedoch weder aus dem Gesetz selbst, noch aus dessen Begründung. Daneben bleibt bei unbefristet abgeschlossenen Gewerbemietverträgen auch weiterhin die ordentliche Kündigung möglich. Diese Kündigungsmöglichkeiten bestanden auch schon vor der COVID-19-Pandemie und werden daher durch diese nicht beeinflusst.
Weiterhin ist zu beachten, dass die Regelungen hinsichtlich der Einschränkung des Kündigungsrecht nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden sind. Das bedeutet, dass bis zu diesem Zeitpunkt Zahlungsrückstände – die aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 stammen – ausgeglichen sein müssen, da sie anderenfalls wiederum für eine Kündigung durch den Vermieter herangezogen werden können.
Letztlich ist zu beachten, dass nach der Gesetzessystematik lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen wird. Die Pflicht zur Zahlung der Miete während des Zeitraums vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 entfällt durch die Gesetzesänderung hingegen nicht und der Mieter ist auch nicht zur Zurückhaltung der Miete berechtigt. Der Mieter bleibt daher grundsätzlich verpflichtet, die Miete weiterhin fristgerecht zu leisten. Auch wenn eine Zahlung aus Gründen der COVID-19-Pandemie unterbleibt, so kann der Mieter trotzdem in Verzug mit der Mietzahlung kommen. Nach der Ausgestaltung des Gesetzes bedeutet das auch, dass – unter Erfüllung der gewöhnlichen Voraussetzungen – Verzugszinsen entstehen. Ebenfalls bleibt eine Klage des Vermieters auf Zahlung ausstehender Miete weiterhin möglich.
Empfehlungen
Die Änderungen dürfte für viele Mieter eine große Erleichterung bedeuten. Es ist jedoch zu beachten, dass die Pflicht zur Mietzahlung nicht ausgesetzt wird, sondern der Vermieter auf das Ausbleiben von Mietzahlungen nur keine Kündigung stützen kann. Vor diesem Hintergrund und der Gefahr von Verzugszinsen, die sich gerade im Bereich der Gewerbemiete zu nicht unerheblichen Beträgen summieren könnten, sollte auch die Möglichkeit von Teilzahlungen bedacht werden. Zwar ist nach dem Wortlaut des Gesetzes die Kündigungsmöglichkeit dann ausgeschlossen, wenn die Miete nicht geleistet wird. Es ist aber wohl davon auszugehen, dass dies auch dann gilt, wenn Teile der Miete nicht geleistet werden.
Gerade im Bereich der Gewerbemiete erscheint es sinnvoll, nicht allein auf den gesetzlichen Schutz zu vertrauen, sondern das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und zu einer gemeinsamen Lösung zu kommen, die beide Interessen wahrt. Anhand einer solchen könnten die momentanen Probleme auch auf Dauer geregelt und nicht lediglich durch temporäre Nichtzahlung der Miete aufgeschoben werden. Bei Mietverträgen, die für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen sind, ist dann jedoch zwingend die Wahrung der Schriftform zu beachten. Dazu müssen etwaige Vereinbarungen innerhalb eines Nachtrags zum Mietvertrag geschlossen werden. Keinesfalls sollte es zu lediglich mündlichen Absprachen kommen, da anderenfalls der Mietvertrag ordentlich kündbar wird. Wie schon ausgeführt, würde die Gesetzesänderung vor dieser Kündigungsmöglichkeit auch keinen Schutz bieten.