In letzter Zeit begegnen einem zunehmend Fälle, die sich durch die Suche nach rechtlichen Hintertürchen und dabei zumindest in Teilen auch durch juristische Spitzfindigkeiten auszeichnen. Ein Beispiel ist das Thema der ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung beim Abschluss von Maklerverträgen. Das Verbraucherwiderrufsrecht, das von Vielen nur in den Bereich der Wohnraumvermittlung verortet wird, ist ebenso relevant im Bereich des Immobilienverkaufs. Das Widerrufsrecht entsteht immer dann, wenn der Makler mit einem Verbraucher kontrahiert. Hierbei kann es zuweilen – beispielsweise beim Erwerb hochpreisiger Wohnimmobilien oder auch beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern, die auch der Erwerber mitbewohnen möchte – durchaus um Provisionszahlungen im Bereich von EUR 100.000,00 und mehr gehen.
Anwendungsbereich des Widerrufsrechts
Das gesetzliche Widerrufsrecht für einen Verbraucher besteht immer dann, wenn ein Unternehmer einen Vertrag abschließt, an dem auch ein Verbraucher beteiligt ist. Verbraucher sind (nur) natürliche Personen, die ein Rechtsgeschäft nicht überwiegend für gewerbliche Zwecke oder im Rahmen einer selbstständigen Tätigkeit ausüben.
In den meisten Fällen erfolgt der Abschluss des Maklervertrages dann im Rahmen eines sog. „Fernabsatzgeschäftes“, das heißt unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, zum Beispiel über ein Immobilienportal, per E-Mail oder Telefon. Der Maklervertrag entsteht beispielsweise schon dadurch, dass der Makler dem Interessenten ein Exposé übermittelt und der Interessent daraufhin einen Besichtigungstermin anfragt. Erscheint ein Interessent in den Geschäftsräumen eines Maklerbüros, entsteht hingegen kein Widerrufsrecht.
Besteht ein Widerrufsrecht, ist der Verbraucher vom Makler über dieses ordnungsgemäß zu belehren.
Strenge formelle Anforderungen an die Widerrufsbelehrung
Die gesetzlichen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung, die der Makler dem Verbraucher zur Verfügung stellen muss, sind hoch.
Immer wieder kommt es vor, dass Makler die vom Gesetzgeber vorformulierte Musterwiderrufsbelehrung redaktionell oder sogar inhaltlich anpassen, sie nur unvollständig ausfüllen oder sogar vollständig auf sie verzichten. Dies kann durchaus zu einem teuren Fehler werden.
Ohne korrekte Widerrufsbelehrung ist der Vertrag ein Jahr und vierzehn Tage lang widerrufbar
Weicht die Widerrufsbelehrung von dem gesetzlichen Muster ab und kann diese Abweichung dazu führen, dass der Verbraucher an der Ausübung seines Widerrufsrechts gehindert wird, resultiert hieraus die Unwirksamkeit der Widerrufsbelehrung (die Gerichte legen hier einen strengen AGB-rechtlichen Maßstab an), sodass der Verbraucher den entsprechenden Vertrag innerhalb einer Höchstfrist von einem Jahr und 14 Tagen widerrufen kann.
Beim Widerruf entfallen die Vergütungspflichten; eine gezahlte Provision ist sogar zurückzuzahlen
Die Folgen eines Widerrufs sind für einen Makler mitunter fatal. Hat er den Verbraucher nicht ordnungsgemäß belehrt und die Belehrung nicht zwischenzeitlich nachgeholt (Beginn einer neuen 14-Tages-Frist), verliert der Makler seinen Provisionsanspruch. Dies gilt selbst dann, wenn er die Maklerleistung bereits vollständig erbracht hat. Und es geht noch weiter: Eine bereits bezahlte Provision kann von dem Verbraucher im Nachhinein zurückgefordert werden.
Praxistipp
(Gewerbe-)Immobilienmakler sollten ihre Geschäftsabläufe und vor allem ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Prüfstand stellen und im Voraus dafür Sorge tragen, dass sie Kunden, die Verbraucher sind, insbesondere bei Fernabsatzgeschäften ordnungsgemäß über das gesetzliche Widerrufsrecht belehren. Andernfalls drohen ggfs. gefährliche und kostenträchtige Diskussionen, die sich durch eine saubere Vertragsgestaltung leicht vermeiden lassen.
Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 186https://immobilienreport-rhein-neckar.de/ausgaben/Ausgabe186.pdf.