Sachverhalt
In Verkaufsprospekten werben insbesondere Bauträger nicht selten mit einer „luxuriösen“ oder „exklusiven“ Ausstattung der zur veräußernden Immobilien. Häufig werden diese zunächst für den Vertrieb erstellten Beschreibungen in den Verkaufsprospekten dann auch (teilweise) Gegenstand der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, die dann später Teil des eigentlichen Bauträgervertrages wird.
In einem Fall, in dem im Prospekt offenbar die Worte „Luxus“ und „exklusiv“ Verwendung fanden (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.01.2022 – 22 U 184/21, Sachverhalt nach Karczewski in IBR 2022, 574) war streitig, ob es einen Mangel darstellt, dass im bodengleichen Duschbereich des zentralen Bades keine Fußbodenheizung verlegt war. In der Baubeschreibung hieß es dazu: „Die Beheizung in der gesamten Wohnanlage erfolgt über ein Gasbrennwertkessel und als Wärmeübertragungselement wird ein diffusionsdichtes Fußbodenheizungssystem eingesetzt“.
Der vom Gericht beauftragte Sachverständige führte in diesen Zusammenhang aus, dass es allgemein einen „Trend zur Bodenerwärmung im Duschbereich“ gebe. Dies sei, so der Sachverständige, in „Luxuswohnungen“ Standard.
Entscheidung
Nach Auffassung des Gerichts lag kein Mangel vor. Die Auslegung des Vertrages sei allein Sache des Gerichts, während sich die Rolle des Sachverständigen bei der Vertragsauslegung auf die Vermittlung des für die Beurteilung bedeutsamen Fachwissens beschränke (vgl. hierzu und zum Folgenden Karczewski, IBR 2022, 574). Begriffe wie „Luxus“ oder „exklusiv“ erlaubten keinen direkten Rückschluss darauf, ob ein Duschboden beheizt sein müsse oder nicht. Die Begriffe würden in der Werbung inflationär verwendet. Eine Auslegung habe im Einzelfall stattzufinden. Danach liege hier kein Mangel vor, denn die Baubeschreibung beschränke die Verlegung der Fußbodenheizung auf die eigentlichen “Raumflächen“.
Praxishinweis
Auch wenn der vorliegende Fall für den Bauträger noch einmal „gut“ ausgegangen ist, so ist dringend darauf hinzuweisen, dass es mittlerweile eine ganze Serie von Entscheidungen gibt, bei denen Gerichte die vom Bauträger geschuldete Bauleistung unter Zugrundelegung von qualitätsbeschreibenden Werbeaussagen des Bauträgers in Prospekten, Exposés, etc. herangezogen haben. So hat beispielsweise das OLG München entschieden (Urt. v. 24.04.2018 – 28 U 3024/17 Bau), dass bei einer Anpreisung von Wohnungen als „Stadtwohnungen der Spitzenklasse“ der Bauträger einen erhöhten Schallschutz schulde, auch wenn nach der ausdrücklich entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarung nur ein Mindestschallschutz vereinbart ist. Besonders hervorzuheben ist auch eine Entscheidung des OLG Frankfurt vom 08.01.2014(Az. 3 U 110/13). Danach müsse eine Wohnung, die von einem Bauträger als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten wird, einen zur Wohnung gehörenden Parkplatz haben, auf dem „ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestellt werden kann“. Sei ein Einparken nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglichen, liege ein Mangel vor. Das soll selbst dann gelten, wenn der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte. Dem Bauträger muss auch bewusst sein, dass er sich von Qualitätsmerkmalen einer Immobilie, die er im Prospekt anpreist, im späteren notariellen Vertrag samt Baubeschreibung nur mit sehr eindeutigen und ausführlichen „Distanzierungsvermerken“ lösen kann.
Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar Ausgabe 162.