In nahezu jedem (gewerblichen) Mietvertrag finden sich Regelungen, mit denen möglichst klar definiert werden soll, in welchem Zustand der Mieter den Mietgegenstand am Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben hat. In diesem Kontext liest man oft von geschuldeten „ordnungs- oder vertragsgemäßen“ Zuständen, Grundreinigungen und am häufigsten vom Begriff der „besenreinen“ Rückgabe. In der Praxis zeigt sich, dass sich viele Mietvertragsparteien über die Anforderungen, gerade an eine „besenreine“ Rückgabe, beim Abschluss des Mietvertrages gar keine Gedanken gemacht haben. Im Rahmen der Vorbereitung oder während der Rückgabe des Mietgegenstandes kommt es dann leider häufig zu Rückfragen oder auch zum Streit.
Begriff und Anforderungen an eine „besenreinen“ Rückgabe
Grundsätzlich steht es den Mietvertragsparteien frei, konkrete Anforderungen an den geschuldeten Zustand des Mietgegenstandes bei Rückgabe zu definieren. Wenn keine Grundreinigungen oder sonst spezifisch-konkrete Vereinbarungen getroffen werden, ist regelmäßig ein solcher Zustand geschuldet, der dem üblichen Gebrauch des Mietgegenstandes entspricht. Der Mietgegenstand muss sich bei Rückgabe also in dem Zustand befinden, in dem er sich befände, wenn der Mieter ihn wie vertraglich vorgesehen genutzt hätte. In der Regel wird die Auslegung nach der Verkehrssitte hier, wenn vertragliche Regelungen fehlen, zu dem Ergebnis kommen, dass eine „besenreine“ Rückgabe geschuldet wird.
Eine „besenreine“ Rückgabe bedeutet, dass der Mietgegenstand auszufegen bzw. zu saugen ist, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken entfernt werden müssen und Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen abzuwischen sind.
Nicht zu einem „besenreinen“ Zustand gehört hingegen das Putzen von Fenstern oder eine Grundreinigung von Teppichen, Sanitäranlagen und Gardienen etc.
Konfliktpotenziale, Rechtsfolgen und Handlungsmöglichkeiten
Selbst wenn den Mietvertragsparteien die Anforderungen einer „besenreinen“ Rückgabe bekannt waren, heißt das nicht, dass es in diesem Kontext nicht zu Streit kommen kann. Oftmals wird der Vermieter behaupten, dass der Mietgegenstand nicht „besenrein“ zurückgegeben worden ist, während der Mieter davon ausgeht, „besenrein“ übergeben zu haben. Eine rechtssichere Abgrenzung ist hier im Einzelfall kaum möglich. Es empfiehlt sich daher, gegebenenfalls eine Vorabnahme durchzuführen. Etwaige Diskrepanzen können in einem solchen Termin (noch) konstruktiv erörtert und dem Mieter kann insbesondere die Möglichkeit eingeräumt werden, bis zur endgültigen Rückgabe einen „besenreinen“ Zustand herzustellen.
Ganz wichtig – insbesondere für Vermieter – ist es, zu wissen, dass die Rückgabe des Mietgegenstandes nicht mit der Begründung verweigert werden darf, dass sich der Mietgegenstand nicht im vertraglich geschuldeten oder eben nicht im „besenreinen“ Zustand befinden würde. Nach § 546 BGB und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schuldet der Mieter die Rückgabe des Besitzes am Mietgegenstand, das heißt dessen Räumung und die Herausgabe. In welchem Zustand sich der Mietgegenstand tatsächlich befindet, beispielsweise ob die (vereinbarte) „Besenreinheit“ vorliegt, spielt für die Rückgabe keine Rolle.
Verweigert der Vermieter die Rückgabe des Mietgegenstandes mit dem Hinweis, dass noch kein „besenreiner“ Zustand bestünde, kommt er hinsichtlich der Rücknahme des Mietgegenstandes in Annahmeverzug und kann sich auch nicht auf § 546a Abs. 1 BGB (Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung des
Mietgegenstandes) berufen.
Die nicht vertragsgemäße oder „besenreine“ Rückgabe stellt dementsprechend lediglich eine Schlechterfüllung und keine Nichterfüllung der Rückgabepflicht dar. Gleichzeitig steht dem Vermieter jedoch ein Schadensersatzanspruch zu, den er – sofern der Mieter die Nachholung der bislang nicht erbrachten Leistung nicht endgültig verweigert – nach dem Ablauf einer angemessen gesetzten Frist geltend machen kann.
Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 198.