„Wieso will der Bauherr eigentlich noch Geld? Wir haben den Mangel doch behoben!“ Eine Aussage, die in der baurechtlichen Praxis immer wieder aufkommt. Die Antwortet lautet: merkantiler Minderwert.
Ein Kostenfaktor, der oft unterschätzt wird:
Der merkantile Minderwert basiert auf der Markterfahrung, dass ein Objekt, welches gravierende Mängel aufwies, trotz Sanierung ein „geschädigtes Prestige“ behalten kann (wie bei einem „Unfallwagen“). Der Markt reagiert hierauf u.U. mit einer geringeren Kaufbereitschaft und mit Preisabschlägen. Ein Minderwert ist deshalb insbesondere dann anzunehmen, wenn die Mängelbeseitigung nicht abschließend überprüft werden kann (bspw., weil zur Prüfung das Werk zerstört werden müsste oder bei konstruktiven Mängeln). Letztlich ist maßgeblich, dass ein verbleibendes Misstrauen der relevanten Verkehrskreise den erzielbaren Erlös nachweislich mindert. Dies ist, wie im aktuellen Fall des OLG Brandenburgs, Urteil vom 28.08.2025 Az. 10 U 86/24, insbesondere kritisch zu prüfen, wenn im Rahmen der Mangelbeseitigung neues Material verwendet wurde und die Mangelbeseitigung insgesamt umfassend und fachgerecht ausgeführt wurde. Aus diesem Grund ist bei vollständiger Demontage und Neuerrichtung eines (Teil des) Werkes regelmäßig kein berechtigtes Misstrauen gegeben.
Exkurs: Relevanz bei Immobilientransaktionen
Bei Immobilientransaktionen kann sich das baurechtliche „Mängelrisiko“ in ein kaufrechtliches Aufklärungsrisiko wandeln: Verkäufer müssen über erhebliche Mängel u.U. auch dann aufklären, wenn diese bereits fachgerecht beseitigt wurden, aber der Käufer (bspw. wegen einem merkantilen Minderwert) eine Aufklärung erwarten darf. Unterbleibt eine notwendige Aufklärung arglistig, so ist ein etwaiger vertragliche Ausschluss der Sachmängelhaftung unwirksam, § 444 BGB, so dass der Verkäufer für diesen „Mangel“ haftet. Zudem ist der Käufer berechtigt den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten, § 123 BGB.
Tipps für die Praxis:
Beweissicherung durch Drittgutachten: Um als Auftragnehmer dem Vorwurf des „verbleibenden Misstrauens“ soweit möglich entgegenzuwirken, empfiehlt sich eine Dokumentation der Mangelbeseitigung durch einen öffentlich bestellte Sachverständigen. Ein entsprechendes Gutachten kann u.U. den behaupteten merkantilen Makel ausräumen oder zumindest reduzieren.
Kausalitätsprüfung: Nicht jeder Mangel führt automatisch zu einem Minderwert. Es muss substantiiert dargelegt werden, dass die Marktfähigkeit tatsächlich beeinträchtigt ist.
Fazit:
Ein Mangel ist rechtlich nicht immer mit seiner technischen Beseitigung erledigt. Der merkantile Minderwert ist die wirtschaftliche Quittung für den „psychologischen Schaden“ am Objekt. Eine frühzeitige rechtliche und gutachterliche Begleitung der Mängelbeseitigung ist insbesondere für Auftragnehmer essenziell, um soweit möglich Forderungen zu vermeiden.