Vorsicht bei „blumigen“ Leistungsbeschreibungen!

In vertraglichen Regelungen zwischen Bauherren und Verbrauchern finden sich vermehrt Leistungsbeschreibungen, die an Gesichtspunkte anknüpfen, deren Bedeutung sich nicht immer eindeutig und offenkundig ergeben. So auch in einem vor dem Oberlandesgericht München (Beschluss vom 27.03.2020 – 20 U 4425/19) zu entscheidenden Fall, in dem sich die Parteien über die Vereinbarung einer „ökologischen Optimierung“ stritten.

Sachverhalt

Ein Verbraucher beauftragte einen Unternehmer mit dem Einbau einer Solarthermieanlage und eines nachgeschalteten Durchlauferhitzers. Hierdurch sollte eine zwischen den Parteien vereinbarte „Optimierung der Heizungsanlage unter ökologischen Gesichtspunkten“ erreicht werden.

Nach Ansicht des Verbrauchers führe der Einsatz des Durchlaufhitzers nicht zu der vereinbarten „ökologischen Optimierung“. Er fordert einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung und Schadensersatz. Das Landgericht, das in der ersten Instanz über den Fall zu entscheiden hatte, bestätigte einen Anspruch des Verbrauchers. Hiergegen legte der Unternehmer Berufung ein.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht wies die Berufung zurück. Der Unternehmer müsse für die Mangelbeseitigungskosten und den Schadensersatzanspruch aufkommen. Es komme für die Mangelhaftigkeit in dem vorliegenden Fall nicht darauf an, ob das erbrachte Werk den allgemein anerkannten Regeln der Technik  oder dem Stand der Technik entspreche. Die Leistung sei hier ohnehin mangelhaft, da sie jedenfalls nicht der von den Parteien vereinbarten Beschaffenheitsvereinbarung –  „Optimierung der Heizungsanlage unter ökologischen Gesichtspunkten“ – gerecht werde.

Die Konstruktion des Beklagten sei energetisch nicht sinnvoll und entspreche daher nicht einer „ökologischen Optimierung“. Der Einsatz eines Durchlauferhitzers, der rein elektrisch heize, führe zu einer ungünstigen Energieeffizienz und einer Steigerung der Energiekosten. Die Konstruktion sei zwar insgesamt ausreichend, um eine ausreichende Brauchwasserversorgung und Beheizung zu gewährleisten. Allerdings sei damit ein erhöhter Energieverbrauch verbunden.

Dass der Verbraucher ausdrücklich dem Einbau eines Durchlauferhitzers zugestimmt habe, stehe dem nicht entgegen. Die Erfolgshaftung bleibe davon unberührt, dass die Parteien eine bestimme Ausführungsart vereinbarten, mit der die geschuldete Beschaffenheit des Werks nicht erreicht werden könne.

Praxistipp

Die Entscheidung zeigt eindrücklich die rechtliche Beziehung zwischen den anerkannten Regeln der Technik und der Vereinbarung einer Beschaffenheit. Eine alleinige Betrachtung der anerkannten Regeln der Technik ist nicht entscheidend für die Beurteilung eines Mangels. Wird eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, so ist diese Beschaffenheit zu erbringen, auch wenn sie von den anerkannten Regeln der Technik abweicht. Die Beschaffenheitsvereinbarung ist vorrangig. Allerdings treffen den Unternehmer nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes umfassende Aufklärungs- und Hinweispflichten gegenüber seinem Vertragspartner, sofern von den anerkannten Regeln der Technik „nach unten“ hin abgewichen werden soll. Diesen Pflichten kann der Unternehmer in der Praxis allerdings kaum gerecht werden. Demzufolge sollten in Leistungsbeschreibungen (z.B. beim Bauträgervertrag) solche Beschreibungen vermieden werden.

Der Beitrag ist zuerst erschienen im ImmobilienReport Metropolregion Rhein-Neckar, Ausgabe 147.