Oftmals entsteht zwischen Bauträger/Bauunternehmer und Bauherr Streit darüber, ob und wann eine rechtsverbindliche Abnahme der Werk- bzw. Bauleistung stattgefunden hat. An die wirksame Abnahme ist u.a. der Beginn der Gewährleistungsfrist geknüpft. Daher kommt der Abnahme eine zentrale Bedeutung in der Bauabwicklung zu. Sofern es keine ausdrückliche Abnahmeerklärung des Bestellers gibt, gilt die Werkleistung gesetzlich seit dem 01.01.2018 auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat (Abnahmefiktion). Das Oberlandesgericht Frankfurt hat mit Urteil vom 28.10.2020 (29 U 146/19) entschieden, ob eine von dieser gesetzlichen Regelung abweichende AGB-Klausel Verbrauchern gegenüber unwirksam ist.
Sachverhalt
Ein Bauunternehmer verwendete gegenüber Verbrauchern einen vorformulierten Bauvertrag. Ein gemeinnütziger Verein erhob Klage gegen mehrere Klauseln des Vertrages. Er sah dabei u.a. folgende Klausel als unwirksam gegenüber Verbrauchern an: „Als abgenommen gilt das Werk auch, wenn der Auftragnehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat.“
Entscheidung
Das Gericht bewertete die Mehrzahl der streitgegenständlichen Klauseln als unwirksame allgemeine Geschäftsbedingungen, wie auch die vorstehend zitierte Klausel. Die Forderung der Angabe von Mängeln sei eine unangemessene Benachteiligung für den Auftraggeber, da das Gesetz nur auf die Angabe von mindestens einem Mangel abstelle. Darüber hinaus liege eine unangemessene Benachteiligung darin, dass die Klausel die Angabe von wesentlichen Mängeln verlange. Nach den neuen gesetzlichen Regelungen der Abnahmefiktion spiele es aber keine Rolle, ob der Mangel wesentlich oder unwesentlich sei. Da der Besteller oftmals nicht über Fachkenntnisse verfüge, reiche es aus, wenn er Symptome beschreibe, die auf eine mangelhafte Leistung schließen lassen. Die oben genannte Klausel mute dem Besteller zu, zwischen einem wesentlichen und einem unwesentlichen Mangel zu unterschieden. Das könne von ihm nicht erwartet werden. Die Klausel sei auch nicht deshalb wirksam, weil sie der alten Gesetzeslage vor dem 01.01.2018 entspreche. Denn sie weiche von dem neuen gesetzlichen Leitbild ab.
Praxistipp
Das Urteil zeigt, dass besondere Vorsicht bei der Verwendung von AGB, insbesondere gegenüber Verbrauchern, geboten ist. Wurde die vorgenannte Klausel verwendet, kann dies für den Unternehmer im Worst Case bedeuten, dass es zu keiner fiktiven Abnahme seiner Leistung gekommen ist. Einer alternativen – konkludenten – Abnahme durch Ingebrauchnahme der Leistungen könnte in diesem Fall ein Urteil des BGH entgegenstehen (BGH, Urteil v. 30.06.2016 – VII ZR 188/13). Die Gewährleistungsverjährung würde nicht beginnen. Dies würde für den Unternehmer eine längere Haftungszeit als vorgesehen bedeuten. Das Urteil sollte Anlass dazu geben, Vertragsklauseln hinsichtlich ihrer Wirksamkeit und Vereinbarkeit mit den neuen gesetzlichen Vorschriften der Baurechtsnovelle vom 01.01.2018 zu prüfen.
Dieser Beitrag ist zuerst im ImmobilienReport Rhein-Neckar erschienen.